שלושת כללי היסוד להשקעת נדל"ן נבונה

הפיצו: גרסת הדפסה | שליחה לחבר שליחה לחבר | Del.icio.us | Stumble | Facebook | Twitter

מאת אביב אוחנה *

1) הסתמכו על עובדות:

בשוק הנדל"ן פועלים בעלי אינטרסים רבים. משקיעים רבים אינם מכירים את שוק ההשקעה במידה מספקת ופועלים בתוך מגבלות זמן (למשל: איש הייטק במשרה מלאה המגיע ממרכז הארץ להשקיע בפריפריה) ולכן ברירתם היחידה של משקיעים אלה היא להיוועץ עם המתווך המקומי לגבי כדאיותה הפיננסית של העסקה. מיותר לציין שעבודתו של מתווך היא למכור נכסים ובמידה ולא ימכור יישאר מחוסר פרנסה. מצב זה יוצר תופעה מצערת ובה גורמים מסוימים מוסרים לעיתים מידע לא מדויק ללקוח אשר מבסס פעמים רבות את הרכישה גם על בסיס מידע זה. כך דוגמא לכך הינה מתווך ששוחחתי עימו השבוע לגבי נכס ב- 240,000 ₪ וכאשר הגעתי לראות את הנכס והראתי נכונות לסגור עסקה שכח המתווך שאמר לי מה המחיר ולפתע קפץ המחיר ל- 330,000 ₪ (30% ביום = עליה יפה לא?).

בפרספקטיבה נכונה ומקצועית, השקעת נדל"ן הינה עסק לכל דבר וכך עלינו להתייחס אליה. בשוק פועלים מתחרים (דירות בסטנדרטים דומים) , למוצר שאתם משווקים יש קהל לקוחות פוטנציאלי שיש להגדירו ולהתחשב בצרכיו ולכן, השקעה נכונה מחייבת ניתוח מקיף של השוק יחד עם תוכנית עסקית המגדירה את סוג ומטרות ההשקעה . בכדי לבצע השקעת נדל"ן נכונה עליכם להסתמך על מידע אמין אשר הוצלב ממספר מקורות ונבדק לעומק. זכרו – בכוונתכם להשקיע את מיטב כספכם, אל תקלו ראש בביצוע הבדיקות המקדימות.

2) נהלו את ההשקעה:

משקיעים רבים, מאחר ואינם מכירים בצורה מספקת את תחום הנדל"ן הולכים כעיוורים אחר הכוונת עורכי דינם, בתפיסתם הם עורכי דין המתמחים במקרקעין ואם הם לא ידעו , אז מי כן…
ע"פ נתוני למ"ס כ- 66%! מהתביעות כנגד עו"ד בגין רשלנות מקצועית במדינת ישראל הינן בתחום דיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין בפרט.אז גם אם אינכם שוחים עדיין בבריכת כרישי הנדל"ן להלן מספר קריטריונים אשר תוכלו בקלות לבדוק ולוודא:

א. וודאו שאכן נרשמה הערת אזהרה לטובתכם בגמר חתימת הסכם המכר.
ב. בדקו שעו"ד מילא את הקריטריון המתאים בטופס המש"ח (מס השבח).
ג. לאחר השלמת העסקה הזמינו נסח טאבו ובדקו שהדירה אכן נרשמה באופן מלא על שמכם.

3) מנפו נכונה:

אם הינכם מתכוונים למנף את השקעתכם (רכישה באמצעות משכנתא, ככלל אצבע אופציה עדיפה כלכלית) בדקו היטב את בחירת סוג ותמהיל המימון בהתאם למטרות העסקה שביצעתם. מימון נכון לעסקה יכול למקסם את רווחיה ואילו מימון שגוי עלול במקרים מסוימים להפוך עסקה מרוויחה מפסידה, לדוגמה: משכנתא צמודה בריבית קבועה (נפוצה בקרב לוקחי המשכנתאות) לטובת עסקה קצרת טווח תגרום להפסד מאחר והלווים ידרשו לשלם לבנק עמלת הפסד כלכלי (קנס פירעון מוקדם) על סילוקה, מספר נקודות לעזר:
1) השאירו ספק להמלצות יועץ המשכנתאות בבנק וזכרו כי תפקידו הוא למכור משכנתא (בבנקים מסוימים מתוגמלים יועצים אלו על בסיס אחוזי הרווחיות בתיק ההלוואה).
2) ודאו כי אתם מבינים בדיוק את משמעויות סוג המימון שלקחתם ואת מושגי הבסיס: (לדוגמא: צמוד מדד, צמוד ריבית פריים, קנסות במידה וקיימים וכי הבנתם את משמעותם על הלוואתכם).
3) זכרו כי החזר ההלוואה החודשי איננו קבוע ולכן השאירו מרווח ביטחון למצב של עלייה בהחזר החודשי.

רוצה כנס מבוא ל- לימודי נדל"ן עם אביב אוחנה?

הכותב הינו מרכז תחום לימודי ההשקעות בנדל"ן ומרצה ברשת מכללות Cash Flow