קריר בשוק הנדל"ן

הפיצו: גרסת הדפסה | שליחה לחבר שליחה לחבר | Del.icio.us | Stumble | Facebook | Twitter

מאת אביב אוחנה*

הבה נחזור יחדיו בזמן, חודש אחד לאחור:
שוק הנדל"ן בשיאו, המחירים משתוללים, משקיעים מסתובבים ברחובות בחיפוש אחר השקעה בטוחה בנדל"ן, כתבה בערוץ 10 ששודרה בפריים טיים בה רואיינו זוגות צעירים מהמרכז המחפשים לעצמם דירת מגורים, אותם זוגות סיפרו כי הם מרגישים שזוהי ההזדמנות האחרונה שלהם לרכוש לעצמם בית למגורים והטלפונים של המתווכים לא הפסיקו לצלצל – ספטמבר אוקטובר 2009.

בחודש האחרון, נראה כי משהו השתנה…
אט אט אנו רואים ירידה של כמות המתעניינים בנדל"ן להשקעה, זוגות צעירים מיתנו את התדפקותם על דלתות המוכרים והמתווכים יכולים להרשות לעצמם מעט מנוחה ביום עבודתם.

את הסיבות לעליות החדות במחירי הנדל"ן בישראל סקרנו במאמר הקודם "מופע הבובות של סטנלי פישר" – תזכורת קצרה מתוך המאמר:

סקר שערך לוי יצחק סקר בקרב 1,342 נסקרים מגלה כי 52% מרוכשי דירות יד שנייה ביוני-יולי, הם משקיעים אשר רכשו את הנכסים למטרות השקעה, נתון מפתיע בעוד שבתקופות רגילות נתון אחוז רכישת הדירות ע"י משקיעים הינו 20-30% בלבד. והסיבות העיקריות לכך הן:
1) חלק גדול מהציבור בחר להתרחק משווקי ההון לאחר ההתרסקויות של תחילת השנה. לאנשים עדיין יש צורך בהשקעת כספם ולכן כשוק ההון נופל , פונים לנדל"ן הסולידי.
2) הריבית בבנקים אפסית ולכן מחפשים אלטרנטיבה לפק"מ.
3) ההלוואות זולות וההשקעה הקלה ביותר למינוף הלוואתי הינה הנדל"ן, פשוט לוקחים משכנתא.

ירידה במחיר נגרמת עקב ירידה בביקוש, ביקוש הרוכשים לנדל"ן, אכן ירד:

סיבה א':ירידת ביקוש לרכישת נדל"ן בקרב משקיעים: (השקעה מניבה??)

עד לפני שנה , היה ניתן להשיג בפריפריה נכסים להשקעה עם תשואות ("על הנכס") שהיום נשמעות דמיוניות למדיי, 8%, 9% ,10% היו יחסית נפוצות. – 3 חדרים בבאר שבע ובהדר עליון בחיפה ב- 250-270 אלף ש"ח, זכור לכם?
כיום משקיע המחפש נדל"ן כתיק השקעה סולידי ארוך טווח ומניב , יתקשה מאוד למצוא תשואות דומות למתואר לעיל מאחר ועליית המחיר בשווקים , חיסלה את התשואה. בשביל 5-6% תשואה בפריפריה , עבור משקיעים רבים ההשקעה אינה נראית כדאית.
מיותר לציין את אי כדאיות ההשקעה המניבה באזור המרכז – תשואות של 2-4% להשקעה , אינן מצדיקות לדעתי ביצוע עסקה.

סיבה ב': ירידה בביקוש לרכישת נדל"ן בקרב זוגות צעירים: (כוח רכישה)

מהו למעשה כוח רכישה?
כח הרכישה הינו היכולת של אדם לבצע עסקה. מספר נתונים:
1) שכר ממוצע ע"פ נתוני למ"ס כ- 8,000 ₪ ברוטו.
2) אחוז המימון הממוצע הנלקח בקרב לוקחי המשכנתאות הינו 60% מימון.

ע"פ נתונים אלו , זוג צעיר המעוניין לרכוש דירת 4 חדרים במרכז, צפון תל אביב במחיר של 2,000,000 ₪ ( לצורך הדוגמא) יצטרך:
1) הון של 600,000-800,000 ₪ (30%-40%) משווי העסקה.
2) יכולת החזר חודשית של כ- 8,000 ₪ בקירוב , משמע – הכנסה משותפת של 22,000 ₪ נטו. *מעטים בעלי יכולת הביצוע, וגם אלו חושפים עצמם לסיכון גבוה הטמון בגובה ההחזר החודשי (שלא לציין סכנה של ירידה בהכנסה, פיטורין של אחד מבני הזוג במרוצת השנים וכו…)

העלאת ריבית הפריים בשבוע האחרון הוסיפה גם היא לצינון השוק. עד לא מזמן אופוריה בלתי מובנת פקדה את ציבור הרוכשים, הן למטרות השקעה והן לרכישה למגורים. אותם הרוכשים ביססו החלטת ביצוע העסקה על מינוף הלוואתי המבוסס על ריבית פריים בלתי צמודה למדד המחירים לצרכן של פחות מ- 2%. מצב זה הוא לכל הדעות זמני בלבד, ולמעשה אנו נמצאים בסטיית תקן הרחק מממוצע הפריים , כ-5%. בשלושת החודשים האחרונים רשמה ריבית הפריים עליה של 100%, מ- 0.5% ל- 1% – מגמת עליה מובהקת. גם חזרת הריבית לרמותיה הנורמאליות הממוצעות תתרום להורדת כוח הרכישה של זוגות צעירים ולהורדת כדאיות ההשקעה בקרב ציבור המשקיעים.

לסיכום
מחסור בקרקעות לבניה ויחידות דיור מקשה במקצת לתת תחזית לגבי כיוון השוק, אך אילולא מחסור זה ניתן היה לומר כמעט בוודאות מוחלטת בהתבסס על נתונים רבים כי מחירי הנדל"ן בישראל הגיעו לנקודת ה- C וכעת השוק מדשדש כיאה לשוק לפני תחילת מגמת ירידה.
אם אינכם משקיעים בעלי ניסיון ואם הנכם מעוניינים לבצע השקעה ארוכת טווח בנדל"ן מניב עצתי אליכם היא להמתין מעט , השקעה מניבה כיום ברוב אזורי הארץ איננה כדאית ועלינו להמתין ולראות כיצד יתנהג השוק כאשר תחזור הריבית לרמותיה הנורמאליות.

רוצה כנס מבוא ל- לימודי נדל"ן עם אביב אוחנה?

הכותב הינו מרכז תחום לימודי ההשקעות בנדל"ן ומרצה ברשת מכללות Cash Flow