על השקעות נדל"ן בכלל, ועל פתח תקווה בפרט

הפיצו: גרסת הדפסה | שליחה לחבר שליחה לחבר | Del.icio.us | Stumble | Facebook | Twitter

מאת שריה יצהר*

על המושבה הותיקה בת 130 שנה ,
על גרף המחירים שלא לנח לרגע ,
על נדל"ן בכלל – ועל פתח תקווה בפרט ,

השקעות נדל"ן בכלל
השקעות נדל"ן הן אפיק השקעה ייחודי בעל יתרונות רבים ומעט חסרונות.

היתרונות בהשקעות נדל"ן :

1} אפיק השקעה בעל תנודתיות נמוכה ,
2} השקעת נדל"ן מניבה בדרך כלל הכנסה שוטפת ,
3} השקעות נדל"ן מחויבות בשיעורי מס נמוכים ,
4} בהשקעת נדל"ן ניתן להגדיל את התשואה ע"י קבלת משכנתא ,
5} בהשקעות נדל"ן הבנקים שמחים לתת לכם הלוואה ובאחוזי ריבית נמוכים ,
6} השקעות נדל"ן מניבה גם תשואה שוטפת משכירות וגם רווח מעלית מחירים טבעית ,

החסרונות בהשקעות נדלן : {מתייחסים בעיקר למשקיע הנפוץ {לכך נקדיש פרק בפני עצמו}
1} הנזילות קטנה {לוקח זמן למכור}
2} אם הנכס נקנה בשיא ייקח זמן רב לחזור לנקודת ההתחלה
3} בהשקעות נדל"ן ההון הראשוני יהיה בדרך כלל גבוה.

השקעות נדל"ן בפתח תקווה בפרט
נשפך הרבה דיו על מאמרים והשערות בנושא נדל"ן על אחת מהערים הבולטות בתחום זה.

פתח תקווה היא עיר עם הרבה מאד מוקשים {לטוב ולרע} ,מי שלמד את מפת המוקשים ויודע לפסוח מעליהם עשה הון לביתו במהירות וביעילות , ומי שלא יכול לעשות טעויות ,
ועל טעויות מסוג זה רבים רבים החוגגים !!!
בשנתיים האחרונות מחירי הדירות בפתח תקווה לא הפסיקו לעלות , בפריפריה {יוספטל /עמישב /קרית אלון /המחירים מסמנים עליה מבוקרת וצפויה מראש ,ואילו במרכז המחירים בסימן עליה מתמדת והגיעו לרף לא הגיוני ,
נכון להיום במרכז רחובות – בילו / פיק"א / נורדאו / ואפילו רח' הראשונים הגיעו המחירים לרמת מחירי דירות חדשות באותו איזור ,
להמחשה ! במסגרת היזמות אותה אני בס"ד אוציא לפועל בקרוב ימכרו דירות בכפר אברהם דירת 4 חדרים ב 1,100,000 שח !?

שאלה: מי גרם לעליית מחירי הנדל"ן ?
תשובה – באופן חד משמעי ושאינו משתמע לשתי פנים ,
מי שהעלה את מחירי הנדל"ן בעיר הם המשקיעים {לתשואה בעיקר} ומי שסייע לכך הם המתווכים ,

מה החשבון של משקיע תשואה נפוץ ?
פרוגראמה מדויקת מהשטח בכל יום :מחיר הנכס 700,000 שח , מחיר מבוקש {בעלים} 750,000 שח, מחיר מבוקש {מתווך} 800,000 שח , המרווחים למו"מ כמובן ,
המשקיע עושה חשבון – אשלם 800,000 שח אחלק את הדירה ל 3 יחידות בתוספת 65,000 שח סה"כ עלות הדירה 865,000 שח. כל יחידה מהשלוש תייצר 2500 כפול 3 = 7500 שח בכל חודש ,
וכך אני מקבל 10.4% תשואה , אשליה כי יש בידו מציאה , ואין מו"מ על המחיר ,
הדירה שווה 700,000 שח – שולם 800,000 שח ע"י משקיע…

נתונים :נכון לעיר פתח תקווה – כמחצית מהדירות במרכז העיר מחולקות ,
חשוב חשוב – לעניין חלוקת דירות נקדיש פרק בפני עצמו ,

נתייחס לדברים בפרופורציות נכונות :
אין זה אומר שפתח תקווה אינה אטרקטיבית להשקעה, אלא ההיפך הגמור, המקום טוב מאד למשקיעים טובים מאד, שיכולים להוסיף לרווח גם מרווח המשקיע שהזכרנו לעיל ,
היתרון אצל משקיעים מקצועניים : מקצר להם את הדרך ומגדיל להם הרווחים במקביל , ובניגוד לדעה הרווחת שלוקח זמן רב להגדיל רווחים גדולים.

הייתכן ? מה המיוחד בפתח תקווה ? ובמה היא שונה מערים אחרות ?
התזזיתיות שיש בעיר כל כך חדה ומהירה שחובה להיות ערניים ולהכיר את המגרש לאשורו.

תוכנית בנין עיר (תב"ע)
היות והעיר ותיקה מאד {בת 130 שנה} נמצא מציאות אמיתיות של מבנים סטנדרטיים שטומנים בחובם תוכנית תב"ע המכפילה את אחוזי הבניה , דבר שמעלה את ערך הנכס באופן משמעותי , ושמשקיע סטנדרטי לא תמיד יראה.

תנודות מהירות
המחשה קטנה ! מדובר בנכס ברח' שלונסקי שמכרתי למשקיע ירושלמי עם רווח נאה ומשביע רצון , המכירה התעכבה ואף חרגה מהזמן מסיבות כל שהן , ובזמן הזה המחיר האמיר למכפלת הרווח הנאה המוזכר לעיל , אני המוכר של הנכס הנ"ל מוכן הייתי לקנות בחזרה הנכס במחיר שמכרתי למשקיע הירושלמי ,
האם היה נכון למכור ? נרחיב באסטרטגיות לקניה /מכירה ,

האם מחירי הדירות ירדו ?
הצפי הוא כי אכן ירדו מעט מחירי הדירות {לא הרבה} , כבר עכשיו ניתן להבחין בקיפאון בסויים ,
קונים יעדיפו דירות חדשות, קונים יושבים על הגדר,
ונוסיף לכך את היד הקשה של העירייה במחלקי הדירות ,רואים ונראה בקרוב הצפה של דירות מחולקות למכירה , מחשש האיום הרובץ על צורם של בעלי הדירות , מה שיביא להיצע גדול ותחרותי ,
{כמובן אחרי פירוק החלוקה} ובעקבותיו ירידת מחירים.
מציע לא לקנות דירות מחולקות , יתכן מאד כי הן כבר מסומנות ואתם קונים דירה שנוגדת את חוק תכנון ובניה, צפיפות דיור וכו' ,
לכל מי שאיננו חושש, מוזמן להיפגש עם מספר משקיעים שעזרתי להם לצאת בנזק מזערי , אבל נזק , חכם עיניו בראשו ,

אזהרה!
לכל משקיעי התשואה אשר חושבים לחלק דירות ,
וגרוע יותר לכל המשקיעים שמתכוונים לקנות דירות מחולקות ,
ראו הוזהרתם !

• הקשר בין מחירי הדירות והבנקים ,
• בשוק הנדל"ן של פ"ת מה עדיף ?אקזיט/תשואה ,
• אסטרטגיית רכישה ,
• סוגי נכסים שעדיין פוטנציאלים ,
על כך ועוד בשבוע הבא…

בכבוד רב
שריה יצהרי e-mail nadlam09@gmail.com
משקיע ויזם מבית Cash Flow במשרה מלאה בפ"ת בלבד

רוצה הרצאת מבוא ל- לימודי נדל"ן ?