סיקור שוק הנדל"ן בחיפה מאת אביב אוחנה

רוצה מקורות הכנסה חדשים? בוא לפגישת התאמה אישית חינם >>

" חיפה רשמה עליית מחירים שעוד לא נראתה כמותה – 30% בשנה האחרונה". מתוך העיתון THE MARKER מתאריך ה- 22.6.09

כדי להבין בדיוק מה קורה בעיר חיפה עלינו לחזור שנה אחורה בזמן. לפני שנה בדיוק , יוני 2008 , חיפה היתה בשפל מחירים , אותו לא ידעה שנים רבות.דירות אשר נמכרו בשנת 2002 במחיר של 300-350 אלף ש"ל , נמכרו לפני שנה בסדר גודל של 170-220 אלף ש"ח (בעיקר באיזורי ההשקעה המועדפים – הדר עליון, מסדה וכו…)

באוגוסט 2008 , פורסם סקר שערך בנק איגוד ובו נקבע כי " מחירם של הדירות הקטנות בעיר (דירות המועדפות על משקיעים) ירד במהלך 5 השנים האחרונות (2003-2008) בכ- 40%.פרסום הידיעה עורר גל של משקיעים שהגיעו "לקנות את העיר" בעיקר מאזור המרכז, שכונות כמו : שער העליה ובת גלים נהנו מעליית מחירים של 20% תוך חודשיים ובמשך חודשיים מיום פרסום הכתבה, מספר העסקאות אשר התבצעו בעיר הכפיל עצמו פי 3.

כפי שחלקכם יודעים, לעליית מחירים בנדל"ן יש גורם אחד עיקרי שהוא עלייה בביקוש והיצע נמוך. העלייה בביקוש נובעת משני גורמים עיקריים :

1) הגירה חיובית לעיר.

2) ריבוי טבעי.

בחיפה אין כמעט התחלות בניה ונדיר מאוד שלא כמו במרכז לראות מנופים במרז העיר, הסיבה היא כמובן העלות הזולה של נכסים , לקבלנים פשוט לא משתלם (באותה התקופה) לבנות , והם מעדיפים לבנות במרכז הארץ.נשאלת השאלה: " האם תופעת הריבוי הטבעי היא זו שגרמה לעליית מחיר כה דרסטית בעיר , או שמה מדובר דווקא בהגירה חיובית שהתחילה חזרה לתוך העיר (אחרי שנים של הגירה שלילית לכיוון המרכז).

התשובה היא כמובן , לא הגירה חיובית , ולא ריבוי טבעי אלו הם שגרמו לעליית המחירים , אלא כתבות כמו "דירות על קו הים ב- 40,000$ ו- "למחירי הנדל"ן בחיפה אין יותר לאן לרדת" גרמו למחירים פשוט לנסוק באותם חודשים.

אני באופן אישי נהנתי מגל המשקיעים האדיר הזה שהגיע לעיר שכן הצלחתי לממש במחיר מעולה דירה שקניתי חודשיים קודם לכן כעבור חודשיים באיזור אוקטובר 2008 , החגיגה נגמרה.

המשבר הכלכלי העולמי שפוקד את עולמינו התחיל לתת אותותיו וכל אותם משקיעי נדל"ן שהקפיצו את מחירי השוק ויצרו בועה שנקראת בז'רגון הנדלנ"י – "בועת משקיעים" עברו לשבת על הגדר ולחכות לירידת המחירים העתידה להגיע (בכל זאת , משבר עולמי לא?)במשך תקופה של כמעט חצי שנה , השוק נכנס לקיפאון מוחלט!! ,מתווכים שאני עובד איתם סיפרו לי שהיו רגילים לקבל סדר גודל של 20 טלפונים ביום ופתאום הגיעו אליהם בין 2-3 שיחות (ירידה של 90%)בהתעניינות. אז מה קורה כיום???

העולם התחיל להראות סימני התאוששות , הבורסאות התחילו לטפס חזרה כלפי מעלה , כולם נהיו פתאום אופטימיים והפחד של המשבר הגדול חלף אצל חלק לא מבוטל מהמשקיעים. בנוסף לעובדה זו ,כלכלני העולם מנסים להתחיל להניע את גלגלי המשק, ע"י ההורדה הדרסטית של הריבית , וכשמחיר הכסף זול משמע – לא משתלם להחזיק כסף בבנק (ריבית אפסית ) וההלוואות זולות ( אפשר כיום גם להשיג ריבית של 1% לא צמודה) , המשקיעים בוחרים להוציא את כספם מהמערכות הבנקאיות ולהפנות אותו להשקעה באפיק הסולידי ביותר, היחיד שממנו לא נכוו בישראל במשבר האחרון , הלא הוא הנדל"ן!!!בדיוק בגלל סיבות אלו ,מחירי הנדל"ן בארץ לא נפלו , כפי שקרה ברוב העולם , לאחרונה ניהלתי דיון עם חבר של אבי, שהחליט לאחרונה להצטרף לקבוצה שלנו ולהתחיל לקנות נכסים, אותו חבר נכנס לתחום ממש באטרף, רץ מחפש קונה קונה קונה, מבחינתו העיקר לקנות, שאלתי אותו, מה גורם לך לכל הדרייב הזה למה אתה כל כך להוט לקנות, אתה לא מנהל את הסיכונים , עדיין אין לך מספיק ניסיון ואתה מפזר כסף על נכסים וקונה במחיר שוק ,כדאי לך קצת להרגיע ולמתן את קצב הרכישות, אך הוא התרגז ואמר "למה שאני אשים את הכסף בבנק אני לא מקבל ולו אגורה עזוב אותי מהבנקים אני רוצה את כל הכסף בנדל"ן " – הבנתי שהבחור אינו בר ויכוח והחלטתי שלא להתווכח.

פניתי למספר מרצים ודנו בסוגייה :כאשר המשק יצא מהמיתון (וזה יקרה) מה יקרה לכל אותם משקיעים שיראו שהבנקים נותנים5% על פקדונות ואילו הם משלמים על ההלוואות שלקחו 7-8% , השכירויות הרי לא מוצמדות לפריים , ועליית ריבית הפריים לרמות נורמליות של 4-5% עלולה לחסל את כל הרווח של אותם משקיעים ,אשר בנו על קבלת משכנתא בריבית של 1% לא צמודה ונהנו לספר על כך בארוחות השישי למשפחה , אותם משקיעים לא מבינים שהם מתנהגים בדיוק כמו בובה על חוט, המופעלת ע"י כלכלני המשק.

אין מה לעשות , אנשים רבים אוהבים ללמוד מהרגליים ולא מבינים שריבית פריים של 0.5% הינה מצב זמני לכל הדעות.

אבל מה שבטוח – עד שהמצב ישתנה, הבועה בשוק הנדל"ן בישראל ובחיפה בפרט… תימשך.

מתעניין ב- לימודי נדל"ן ? בוא להרצאה ללא תשלום עם אביב אוחנה >>