ניתוח שוק נדל"ן מניב – יבנה

הפיצו: גרסת הדפסה | שליחה לחבר שליחה לחבר | Del.icio.us | Stumble | Facebook | Twitter

מאת חיים לוי*

בעיר יבנה מתגוררים 35 אלף תושבים, המתפרשים על שטח של כ-8,900 דונם, בסמוך לכביש מס' 4, לא הרחק מתל אביב. למרות מיקומה, מחירי הדירות ביבנה הוותיקה נשארו נמוכים יחסית לערים אחרות בסביבתה.
יבנה החלה למשוך אליה אוכלוסיות חזקות בראשית שנות ה-80, עת הוקמה שכונת צמודי הקרקע נוה אילן, המיועדת למשרתי הקבע. בהמשך, לפני למעלה מעשור, נבנתה שכונת נאות בגין, המציעה בעיקר דירות בבנייה רוויה במחירים הנעים כיום בין 650 אלף שקל לדירת 3 חדרים ועד 1.2 מיליון שקל לדופלקס של חמישה חדרים. לראש העיר, צבי גוב ארי, חזון ארוך טווח: "בתוך שני עשורים תכיל יבנה 90 אלף איש". גוב ארי רוצה להפוך את העיר לחלוצה בתחום הבנייה הירוקה.

יבנה נמצאת בעיצומם של כמה פרויקטים נדל"ניים. בתחום הבנייה הרוויה מתוכננת שכונה ירוקה וכן פרוייקט נוסף בן 200 יחידות דיור במרכז העיר. העיר מציעה כמה פרויקטים לפינוי-בינוי בשילוב עם פיתוח בר-קיימא של האזור, ובכלל זה פרויקט רחוב האלון, בו אמור הוואדי לאורך נחל יבנה ליהפך לפארק פעילויות ופנאי, פרויקט "מתחם חסכון" (רחובות שבזי, בוכריס ואבו-חצירה) ופרויקט נוסף במתחם "נאות אשכול".
בתחום הפנאי והמסחר מתוכננים היכל תרבות חדש ומפואר, הקמת קניון חדש בשטח של כ-8,000 מ"ר וכ-300 אלף מ"ר שטחי מסחר נוספים באזור התעשייה הדרומי.

מחירי נכסים: כאמור, מחירי הדירות בשכונות החדשות נעים סביב 220-250 אלף שקל לחדר. ביבנה הוותיקה, לעומת זאת, מוצעים למשקיע נכסים במחירים אטרקטיוויים: דירת שלושה חדרים ברחוב הדרור תעלה כ-320-330 אלף שקל, ודירת ארבעה חדרים תעלה כ-400 אלף שקל.
בעיר מוצעים נכסים במחירים נמוכים אף יותר: דירת 5 חדרים (לאחר הרחבה) בנאות אשכול בקומה רביעית, ללא מעלית, מוצעת למכירה ב-350 אלף שקל, ודירות שלושה חדרים באותו אזור מוצעות ב-250 אלף שקל בלבד. נכסים במחירים דומים ניתן להשיג אף בשכונת נאות שז"ר הסמוכה.
עו"ד רמי בוכשטב, המתמחה בנדל"ן ופועל בעיר, מסר כי בשנה האחרונה חל גידול במספר עסקות הנדל"ן ביבנה כמו גם עלייה ריאלית במחירי הנכסים.

שוק השכירות: כיום קיים מחסור בדירות לשכירות בעיר. דירות שלושה חדרים באזור רחוב הדרור ביבנה הוותיקה מושכרות תמורת 1,800-2,000 שקל לחודש, ודירות 4 חדרים בכ-2,400 שקל לחודש. דירות דומות בשכונות כדוגמת נאות אשכול ונאות שז"ר מוצעות בשכר דירה חודשי של כ-1,500 שקל.
דירות להשכרה מוצעות כמובן גם בשכונה החדשה נאות בגין, שם יידרש שוכר בדירת שלושה חדרים להיפרד מ-2,500-2,800 שקל. בעבור דירת ארבעה חדרים יידרשו 3,500 שקל ויותר.

תשואה צפויה על ההשקעה: לאור האמור, התשואה הצפויה מהשכרת דירה למגורים במרכז של יבנה הוותיקה (רחוב הדרור וסביבתו) היא כ-7%. בחלק מן השכונות הוותיקות ניתן להשיג תשואה גבוהה יותר שתנוע סביב 7.5% ולעיתים אף יותר. השקעה תוך התבססות על תשואה מניבה בלבד (בהתעלם מנושא השבחת ערך הנכס) בשכונות החדשות תניב תשואה נמוכה הרבה יותר.

שיקולים בעד ונגד:

למה כן: השקעה בהון עצמי נמוך, תשואה עודפת יחסית לערים אחרות באזור, ביקוש לדירות להשכרה, פוטנציאל גידול משמעותי של אוכלוסיית העיר.

למה לא: רווח ממימוש עתידי לא ברור, חוסר בנכסים זמינים.

סיכום: דירה בת שלושה חדרים במרכז יבנה (הוותיקה) עולה בממוצע 40%-50% פחות מדירה דומה בערים השכנות, רחובות או נס ציונה. האם הפוטנציאל ביבנה טרם מומש? האם הנכסים בעיר נמכרים מתחת למחירם? קשה לענות על שאלה זו, אך כן ניתן לומר כי העיר עדיין מציעה תשואה יוצאת דופן בהשוואה לערים אחרות במרכז.
השקעה ביבנה מתאימה מאוד לאלו אשר הונם העצמי מוגבל או לאלו המעוניינים לבצע השקעה ראשונה בנכס מניב בסיכון נמוך ובתשואה גבוהה יחסית.
בעיר מוצעים נכסים במחיר "שווה לכל נפש" – בהנחה שהבנק יאשר לרוכש הממוצע הלוואה (משכנתא) בגובה 70% מהנכס, ניתן יהיה לבצע השקעה עם הון עצמי מינימלי של כ-80 אלף שקל בלבד. בהתחשב בריביות המוצעות על הלוואות בימים אלו, התשואה שתושג על ההון יכולה להיות גבוהה מ- 7%.

רוצה ללמוד עוד על נדל"ן מניב?

חיים לוי, מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס – צעד ראשון לעצמאות כלכלית"