ניתוח שוק נדל"ן מניב – רחובות

רוצה מקורות הכנסה חדשים? בוא לפגישת התאמה אישית חינם >>

מאת חיים לוי*

הנהלת העיר שמה לה למטרה למתג את רחובות כעיר המדע והתרבות. ואכן, רחובות מתגאה ב-31% אקדמאים וב-5,500 סטודנטים הלומדים בעיר באחד מהמוסדות הבאים: מכון ויצמן למדע, הפקולטה לחקלאות של האוניברסיטה העברית, המרכז ללימודי פיתוח, ביה"ס האקדמי לסיעוד בבי"ח קפלן, המכללה העירונית, מכללת פרס, מכללת רחובות (האוניברסיטה הפתוחה), המכללה הטכנולוגית אורט, מכללת מורשת יעקב ועוד.

פיתוחה הנוכחי של רחובות כמו גם תוכנית האב שלה שואפים להפוך את רחובות לעיר אוניברסיטאית המתקיימת על מדע וטכנולוגיה.
שטחה המוניציפלי של רחובות כ-23,000 דונם והיא מכילה, נכון להיום, כ-118,000 תושבים מהם כ-25% עולים בעיקר יוצאי חבר העמים (כ-18,000) ואתיופיה (כ-4,500). כ-45% משיטחה של רחובות הינו חקלאי ורק כ-25% משיטחה כיום משמש למגורים. תוכנית העיריה לעשור הבא מציינת 150,000 תושבים בשנת 2020.

למרות היתרון האיכותי שצויין, עד לפני כשנתיים מחירי הנכסים והשכירויות ברחובות היו זולים משמעותית מאלו של השכנה – נס ציונה. בשנתיים האחרונות חלה עליה מרשימה של כ- 25% ואף יותר במחירי הנכסים בעיר והיא צועדת בביטחה לעבר ה"שיוויון" במחירי הדירות מול השכנה -נס-ציונה.

הנהלת העיר והעומד בראשה, מר שוקי פורר, מנסים למצב את העיר כבעלת אוכלוסיה איכותית ברמה סוציו-אקונומית גבוהה. הם מסתמכים על שלושה עוגנים אוניברסיטאים: מכון וויצמן למדע, ביה"ח קפלן והפקולטה לחקלאות.
אוכלוסית רחובות מגווונת ביותר. 25% מתושבי העיר מוגדרים דתיים כאשר 10% מוגדרים חרדים. העיר כוללת אוכלוסיה גדולה של אנגלוסקסים וכ-7% עולי אתיופיה.

מר משה בורוכוב, מנכ"ל החברה לפיתוח רחובות, מביט בערגה בשינויים שנעשו בתחום בעשור האחרון: תוכנית אב שגררה מהפך תכנוני ובזאת יותר בתים צמודי קרקע ובניה רוויה ברמה גבוהה (ובהתאם גם המחירים) שימשכו אוכלוסיה חזקה. מעבר לאמור, ניתן דגש יתר על תוספת והגדלת שיטחי התעסוקה בעיר ובכלל זה פארק תעשיות רחובות-"פארק תמר" שהוקם ב-1998. כיום מהווים שיטחי התעסוקה (תעשיה מגורים ומסחר) 40% לעומת 30% ופחות לפני עשור. כספים אלו, לדיברי בורוכוב, מושקעים בפיתוח העיר לרווחת התושבים מפארקים במספר מקומות בעיר ועד הספורטק בשטח של כ-50 דונם שהוקם בצמוד לשכונת רחובות ההולנדית.

לדברי בורוכוב, כיום יש הגירה חיובית לרחובות בעיקרה של אוכלוסיה חזקה ומשכילה. צפון העיר מאוכלסת בחלקה הגדול במדענים, חוקרים ואנשי אקדמיה שעיקר עיסוקם בפקולטות שהוזכרו ובפארק תמר – פארק תעשיה עתירת ידע (היטק) וביוטכנולוגיה.

פרוייקטים עתידיים

פארק תמר-תעשיות מדע רחובות – כיום יש ביקושים גבוהים ביותר לשכירות בפארק תמר וכמעט אין בנמצא משרדים ושטחים מסחריים לרכישה. פארק זה מכיל היום כ-200,000 מ"ר משרדים וקצב הגידול שלו בשנים האחרונות עמד על כ-20,000 מ"ר לשנה. תוכנית "תמר ב'" עוסקת בבניית 600 דונם ובזאת כ-250,000 מ"ר נוספים. תוכנית זו כבר נמצאת בהליכים מתקדמים בוועדה המקומית ומייד לאחר האשור תצא לביצוע.

א.ת. קלה ע"ש הורביץ – אזור תעשיה זה הממוקם בצפון מערב העיר ומתוכנן להכיל תעשיה זעירה ומשרדים. באזור תעשיה זה מתוכננת תוספת של עוד 350,000 מ"ר כמו גם תחנת רכבת (השניה ברחובות).

מחלף כפר גבירול – בחלקה המערבי של העיר בסמוך לכפר גבירול כבר מוקם בימים אלו מחלף מהיר לכביש 42 שיקשר את רחובות לצומת בית עובד ובזאת יאפשר בהמשך גישה לכביש מס' 4. כביש זה יתחבר בעתיד לכביש 411 ויאפשר גישה מהירה לצומת בילו.

פרוייקטים עתידיים – מגורים

פרוייקט גן הפקאן – מתוכננים 2,500 יח"ד באיכות גבוהה ביותר בחלקה הצפוני של העיר בקרבת מכון וויצמן למדע. שכונה זו תישא מאפיינים של שכונה ירוקה. לדברי בורוכוב: "אנו נמצאים בעיצומו של מכרז לפיתוח וכבר הוגשו תוכניות בינוי לוועדה המקומית. דירות אלו יוצעו לציבור ברמות מחירים גבוהות של 250,000-300,000 ₪ לחדר". כמודל לחיקוי הגדירה לעצמה החברה לפיתוח רחובות את שכונת פרס נובל בראשל"צ.

שכונת מקוב – שכונת מגורים צמודת קרקע במזרח העיר בה כבר בנויים 300 יח"ד מתוך 450.

נאות כרמים – שכונה צבאית (מוצעת לאנשי הקבע בלבד) בת 300 יחידות דיור שתוקם בסמוך לספורטק ולרחובות ההולנדית. הפרוייקט כבר נמצא בשלב הפיתוח והבניה ומשווק לאנשי הצבא.

פינוי בינוי

נוסף על הבניה החדשה ברחובות, מוגדרים מספר פרוייקטים של פינוי בינוי ובזאת הריסת מתחם קיים ובניית מגדלי מגורים במקום וזאת במטרה לחזק את מרכז העיר:

• כפר גבירול: הקמת 700-800 יח"ד בכפר גבירול על שטח של כ-60 דונם. התוכנית אושרה בוועדה המחוזית

• מתחם בניימין/יעקב: חזית הרחובות מיועדת לשימור כאשר המתחם שמאחריהם מתוכנן לבניה רוויה. סה"כ 250 יח"ד ומסחר. התוכניות נמצאות בהפקדה.

• מתחם אייזנברג: אחוזת מרגו מיועדת לשימור ובעורף המגרש מתוכנן הריסת המבנה והקמת בנין תחתיו. סה"כ 154 יח"ד ומסחר. התוכנית אושרה ע"י הוועדה המחוזית.

• לוין אפשטיין/גאולה/הרצל: תוכנית לפינוי בינוי בהפקדה.

• מתחם האצ"ל: בכביש העוקף לפני דרך יבנה. פינוי בינוי 360 יח"ד- נמצא בשלב התכנון.

פרוייקט מגורים לסטודנטים וזוגות צעירים: עירית רחובות מנסה לענות על הביקוש הגובר ליחידות דיור קטנות בשכר חודשי המיועדות לסטודנטים וצעירים. פרוייקט יזמות בן 300 יחידות דיור נמצא בתהליכי אישור למתן תוקף בוועדה המחוזית. הפרוייקט ימוקם ברחובה הראשי של העיר – רחוב הרצל.

מחירי נכסים: רחובות היא עיר מגוונת ביותר המציעה לרוכשים דירות בבניה רוויה במחירים הנעים מ-120,000 ₪ לחדר (כלומר, דירת 3 חדרים במחיר של 360 אש"ח) ועד 300,000 ₪ לחדר ואף יותר. דירת שלושה חדרים בגודל של כ-60 מ"ר בבנינים מאורכים ("בנייני רכבת") בשכונות הדרומיות של העיר לרוב ינועו במחירים של כ-350-400 אש"ח לעומת דירות בפרוייקטים החדשים המקיפים את העיר כגון רחובות ההולנדית ואחרים. באזור הצפוני של העיר, בקרבת מכון וויצמן והפקולטה לחקלאות, ימכרו דירות מיד שניה בנות 4 עד 5 חדרים ובגודל של 120- 100 מ"ר במחירים של 750-900 אש"ח.
דירות בנות שלושה חדרים במחירים ממוצעים של 550-600 אש"ח ניתן למצוא במרכז העיר משני צידי רחוב הרצל החוצה את העיר.
שוק השכירות: כיום קשה מאוד למצוא דירות בשכר חודשי ברחובות. הביקוש רב על ההיצע. דירות קטנות בנות שני חדרים בשטח של כ-30 מ"ר (לרוב- דירות מחולקות) יושכרו במחיר של 2,300-2,500 ₪ לחודש. דירות גדולות ינועו סביב 3,500-4,000 ₪ לחודש ואף יותר. מטבע הדברים, עיקר הביקוש נובע מחלקו הצפוני של העיר בקרבת "הלקוחות העיקריים"- סטודנטים ועובדי המרכזים האקדמיים ופארק המדע. עם זאת, ביקוש לא קטן מאופיין לכל אורכה של העיר משני צידי הרחוב הראשי החוצה אותה – רחוב הרצל. באזורים הדרומיים של העיר לכיוון צומת בילו ינועו מחירי השכירות בין 2,000-2,500 ₪ לדירת שלושה חדרים קטנה. עם זאת, ניתן לצפות כי קהל השוכרים שונה מזה המבקש קירבתו לצפון העיר.

תשואה צפויה על ההשקעה: באמתחתינו שתי בשורות- האחת רעה והשניה טובה. הבשורה "הרעה" היא שמחירי הדירות ברחובות התייקרו משמעותית בשנתיים האחרונות. הבשורה "הטובה" (למשקיעים בנכסים מניבים כמובן) מציינת שגם מחירי השכירות התייקרו בשיעור ניכר. לאור האמור, התשואה הצפויה מרכישת נכס מניב להשכרה ברחובות תגיע, במקרה הטוב, לכ-6%-6.5%. דירות שפוצלו למספר יחידות דיור יניבו לרוב תשואה גבוהה יותר שיכולה להגיע ל-10% ואף יותר (על מדיניות העיריה בנושא – בהמשך).

אזורים ושכונות: כפי שציינו, למרות גודלה הממוצע של אוכלוסית רחובות, העיר מציעה מגוון לא יבוטל של מחירים הן של נכסים לרכישה והן לשכירות. ככלל, בהתייחס לרחובות ה"וותיקה" ניתן להגדיר שככל שנצפין בעיר כך יתייקרו מחירי הנכסים ובהתאם גם השכירויות ולהפך. כמובן שייש יוצאים מין הכלל.
את הדירות הזולות ביותר נמצא בשכונות אושיות, מילצ'ן וכפר גבירול. לעומת זאת, נמצא נכסים יקרים מאוד בשכונות החדשות הנמצאות בסמיכות לשכונות אלו: רחובות ההולנדית, שכונת מקוב וכו'.
דירות במחירים היקרים ביותר בשכונות הוותיקות נוכל למצוא בצפונה של העיר ובכלל זה באזורי וויצמן, ברחובות הסמוכים למכון וויצמן-רח' אייזנברג, הנשיא הראשון וכו' וברחובות הסמוכים לפקולטה לחקלאות; שפינוזה, רופין וכו'.

רכישת נכס מניב ברחובות – בעד ונגד:

למה כן: עדיין ניתן למצוא נכסים במחירים "שפויים", אוכלוסיית שוכרים איכותית (ברובה), סיכון נמוך להשקעה, מחירי הנכסים עדיין במגמת עליה. בנוסף, הנהלת העיר, כך נראה, יוצאת מגידרה בכדי להשביח את עירה וליצור מנוף מהותי להשקעות ופיתוח. אין ספק שכבר בטווח הקצר נראה את הפירות בכך שהביקושים הן לנכסים והן לשכירות יגדלו בהתאם.
ובכלל, מדוע שגם לנו לא יהיה נכס באזור בו מרוכזת העליתה האקדמית של מדינת ישראל? בהתייחס לאלטרנטיבה ממרכז הארץ- רחוב לבנון (האוניברסיטה) בת"א, צהלה והאזור סביב אונ' בר-אילן, נראה שהיחס בין העלות לתועלת מכריע את הכף לטובת רחובות…

למה לא: תשואה מניבה ממוצעת, העיר כבר התגלתה ע"י משקיעים רבים, מחירי הנכסים באזורים מסויימים של העיר כבר גבוהים מאוד וייש חשש שמדובר ב"בועה" , תוספת מתוכננת של כ-10,000 יח"ד בטווח הקצר יכולה להשפיע על הביקוש.

מדיניות חלוקה – רחובות סובלת ממחסור חמור ביחידות דיור קטנות להשכרה. העיר משופעת בסטודנטים ובעובדים המעדיפים שכירות על פני רכישה. מאידך, להוציא תוכנית לבניית 300 יח"ד קטנות אשר במקרה הטוב תקרום עור וגידים בעוד מספר שנים, לא צפוי כל מענה מצד הראשות המוניציפלית לביקוש הגואה. תופעה זו גרמה למספר לא מבוטל של יזמים זעירים לרכוש נכסים (דירות) ולפצלן למספר יחידות דיור קטנות.
מר משה בורוכוב, מנכ"ל החברה לפיתוח רחובות מציין בפני כי להוציא את הסטודנטים הנחשבים כ"נכס" בעיני פרנסי העיר, אינו רואה כל הצדקה לאשר יצירת יחידות דיור קטנות. עוד הוסיף: "מטרתנו היא משיכת אוכלוסיות חזקות אשר אינן נמנות בין השוכרים של נכסים אילו ולכן איננו מעודדים חלוקת דירות. מנגד, אנו ערים לחוסר בדירות לסטודנטים אשר כשלעצמם מהווים קטליזטור לפעילות כלכלית וחברתית ולכן המדיניות שלנו בהקשר לחלוקה של דירות במרכז העיר לאורך רחוב הרצל תהיה שונה משאר אזורי העיר. אני מעדיף שסטודנטים יגורו במרכז העיר על רחוב הרצל".

לסיכום
רחובות עברה כברת דרך משמעותית בעשור האחרון. הן מבחינת התמורה לתושביה והן כאלטרנטיבה להשקעה. כאמור, למרות העובדה שהעיר מהווה קיבוץ גלויות למגוון אוכלוסיות, הכיוון הכללי של ההנהגה הוא עיר איכותית עם בסיס איתן של אוכלוסיה חזקה.
בראיה צרה של תשואה המתקבלת מנכסים מניבים למגורים, רחובות- בדומה לערים אחרות במרכז הארץ, אינה אטרקטיבית דיה ואינה מעניקה את התשואה הגבוהה המצופה מנכסים דומים. מנגד, העיר מאכלסת קהל לקוחות לא קטן של צרכני שכירות אשר גדל משנה לשנה. בנית שלב ב' של פארק התעשיה תמר ירחיב בפירוש את קהל השוכרים ואת אותם מועסקים שאינם מעונינים ברכישת נכס במקום ולכן הצפי הוא להגברת הביקושים לשכירות. עוד בנושא התשואה, במידה ותאשר העיריה (בצורה מפורשת או לא) פיצול דירות במרכז העיר, תניב השקעה כזו תשואה שנתית מעניינת.
סוף דבר- רחובות אינה אטרקטיבית דיה למחפשי התשואה הפשוטה המתקבלת מכספי השכירות. השקעה בנכס למגורים ברחובות מתאימה לאלו מאיתנו המאמינים בהשבחת הנכס וחושבים שמחירי הנכסים בעיר טרם הגיעו לשיא ולאילו המוכנים להסתפק בתשואה נמוכה כנגד הקטנת הסיכון הנובע מקהל השוכרים.

רוצה ללמוד עוד על נדל"ן מניב ?

חיים לוי, מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס – צעד ראשון לעצמאות כלכלית"