מופע הבובות של סטנלי פישר והקשר לנדל"ן
מאת אביב אוחנה *
לנגיד היקר שלנו מגיעות מחיאות הכפיים… על הקלות הבלתי נתפסת שבה הוא מצליח לגרום לציבור הישראלי לפעול בדיוק לפי רצונו , בדיוק כמו בובות על חוטים. ברוכים הבאים למופע הבובות של סטנלי פישר.
כאשר הנגיד רוצה לעודד צמיחה הוא מוריד את הריבית, הורדת הריבית גורמת לנו "לכעוס" על הבנקים שנותנים לנו ריבית נמוכה יותר אם בכלל, (את המשפט "למה שאני אשים את הכסף שלי בבנק שלא נותן לי כלום" יצא לי לשמוע פעמים רבות לאחרונה), במצב זה חלקנו בוחרים במודע או לא לצרוך יותר, הצריכה הגדולה גורמת לעלייה בביקוש ומכאן כאשר הביקוש עולה , עולה גם המחיר. התרחיש הנוכחי מתאר בדיוק את התקופה האחרונה בה אנו נמצאים , מאחר והעולם נמצא במיתון מורידים הבנקים הראשיים בעולם את הריבית, אנשים צורכים יותר וכך גלגלי הכלכלה מתחילים להסתובב קדימה ולצאת מהמיתון.
מצב הפוך לחלוטין הינו מצב אינפלציוני, כאשר הריבית נמוכה ויש צריכה גבוהה המחירים מתחילים לעלות ובכך למעשה מאבד כספנו מערכו (באותו סכום אנו יכולים לקנות פחות) , במצב זה יבחר בנק ישראל להעלות את הריבית. דמיינו שהבנקים נותנים לכם 10% תשואה על כספי הפיקדונות. במצב זה כולנו היינו "נועלים" את כספנו בבנק וצורכים פחות. כאשר הביקוש יורד , גם המחירים יורדים.
סקר שערך לוי יצחק סקר בקרב 1,342 נסקרים מגלה כי 52% מרוכשי דירות יד שנייה ביוני-יולי, הם משקיעים אשר רכשו את הנכסים למטרות השקעה, נתון מפתיע בעוד שבתקופות רגילות נתון אחוז רכישת הדירות ע"י משקיעים הינו 20-30% בלבד. והסיבות העיקריות לכך הן:
1) חלק גדול מהציבור בחר להתרחק משווקי ההון לאחר ההתרסקויות של תחילת השנה. לאנשים עדיין יש צורך בהשקעת כספם ולכן כשוק ההון נופל , פונים לנדל"ן הסולידי.
2) הריבית בבנקים אפסית ולכן מחפשים אלטרנטיבה לפק"מ.
3) ההלוואות זולות וההשקעה הקלה ביותר למינוף הלוואתי הינה הנדל"ן, פשוט לוקחים משכנתא.
חלק גדול ממשקיעים אלו שפגשתי עד לפני שנתיים כל כך פחדו מהשקעות בנדל"ן שהדבר הראשון שהיו מדמיינים כאשר הייתם מציעים להם לרכוש נכס להשקעה מניבה הוא שוכר, שלפני שעושה הובלה ניגש לחנות טמבור הסמוכה קונה פטיש 5 קילו ושובר את הבית. גם את אותם אנשים, הנדל"ן היום מפתה.
בעבר שאלו את וורן באפט באיזה תקופה נכון לדעתו להשקיע , האם במיתון או שמה בפריחה.
תשובתו היתה " שכולם חמדנים תהיה פחדן ושכולם פחדנים, תהיה חמדן".
רבותיי , היום כולם חמדנים , והשקעה ארוכת טווח בנדל"ן כיום מאוד מסוכנת:
1) משקיעים רבים תכננו את העסקה על הלוואה בריבית של פחות מ- 2% כפי שניתנת כיום. רבותי, העלאת הריבית כפי שנעשתה אתמול ב-0.25% היא לכל הדעות רק ההתחלה. כאשר תחזור הריבית לרמות הנורמאליות של 4-5% ימצאו עצמם חלק מהמשקיעים ממנים מכיסם חלק מההחזר החודשי ואותה השקעה מניבה הפכה תהפוך להשקעה נצרכת. אותם משקיעים יאלצו להוציא מכיסם בכדי לכסות את החזר המשכנתא. כמו כן שהריבית תעלה נוכל לקבל תשואה על הכסף בבנק אז למה להמשיך את ההשקעה ולהפסיד?!
2) דירות רבות מוצעות היום להשכרה באזורי ההשקעה, עקב הרכישות האחרונות שבוצעו בעיקר ע"י משקיעים. היצע הדירות לשכירות אט אט גובר על הביקוש ויגרור אחריו מצב שבו המשקיעים יתחרו על שוכרים ויאלצו בסופו של דבר להוריד את מחיר השכירות.
עליית המחירים כפי שאנו רואים כיום נגרמה ברובה עקב ריבוי משקיעי נדל"ן המתחרים ביניהם על כל נכס המוצע להשקעה.
כאשר יגבר היצע הדירות לשכירות על הביקוש, מחירי השכירות ירדו וואילו החזר המשכנתא החודשי יעלה בעקבות העלאות הריבית הצפויות. אותם משקיעים "יגמרו את החודש" בהפסד ויתחילו לממש נכסים כייוון שיעדיפו להתפשר על תשואת הפק"מ הנמוכה.
וזהו הסוף של בועת הנדל"ן במדינה היחידה בעולם ש"נהנתה" מעליית מחירי הנדל"ן במשבר הכלכלי העולמי הגדול ביותר במאה השנים האחרונות.
אז תודה לך מר פישר היקר על מופע מדהים, שהבובות המשחקות בו הם הציבור הישראלי.
רוצה כנס מבוא ל- לימודי נדל"ן עם אביב אוחנה?
* הכותב הינו מרכז תחום לימודי ההשקעות בנדל"ן ומרצה ברשת מכללות Cash-Flow
19 בספטמבר 2009, 10:20לוחה שוב
אז…לקנות עכשיו דירות או לא לקנות?
לפי המאמר אני מבין שאין טעם לקנות נדלן. אם כך מדוע לעשות קורס השקעות בנדלן אצלכם?
19 בספטמבר 2009, 19:07דודו
אם הבנתי טוב את המאמר,אז אין טעם לעשות את קורסי הנדל"ן אצלכם!? תקנו אותי אם אני טועה דודו
19 בספטמבר 2009, 19:37אביב אוחנה
שלום לוחה ודודו,
לתגובתכם, ההיפך הוא בדיוק הנכון.
התקופה שאנו חווים היום, אטרקטיבית מאוד להשקעה עבור משקיעים מסוימים!
זה בדיוק הזמן ללמוד איך להשקיע בנדל"ן בצורה מקצועית ולא כפי שעושים רוב הציבור, משקיעי העדר.
השוק רותח, המחירים מנופחים , זה נכון , מצד שני כח הקניה הלא ריאלי שיש היום בשוק משרת היטב "משקיעי אקזיט"
מאחר וקל מאוד למכור נכסים באיזורי ההשקעה.
כמו כן, אם אכן תתפוצץ בקרוב הבועה, המשקיעים המתוחכמים יוכלו פשוט לטייל ברחוב ולאסוף את המציאות שזורקים משקיעי העדר, פשוט צריך לדעת לזהות את ההזדמנות וזה בדיוק הזמן ללמוד.
ארחיב את הדיון בעניין בהרצאותיי הקרובות ברעננה ב- 24.9.09 ובחיפה ב- 1.10.09
אתם מוזמנים לבוא לשמוע כיצד נכון וכדאי להשקיע בנדל"ן בשוק רותח.
אביב אוחנה
20 בספטמבר 2009, 7:08שמוליק
האם יודע הכותב מתי תעלה הריבית לאזור 4% עד 5% .ייתכן וזה לא יקרה כל כך בקרוב ואז בינתיים ההשקעה תהיה מניבה ויתכן והיא תקוזז בבוא הזמן אל מול ההשקעה העודפת כאשר הריבית תעלה (ייתכן אף למעלה מ 5% ).
לגבי הביקוש לשכירות,לא בהכרח יקרה כמתואר במאמר.אכן יהיה גידול במלאי הדירות לשכירות ,אבל בינתיים קיים חוסר בהתחלות בנייה לדיור ,ומאחר וגם את המלאי הקיים רוכשים משקיעים , אזי מלאי השוק החופשי קטן , דבר שמביא לעליית מחירי הרכישה, דבר שמרחיק קוני דירות צעירים ,ולכן יגרום לביקוש גדול להשכרת דירות ובמיוחד באיזורי ההשקעה. במקביל יעלה ערך הדירות שניקנו ע"י המשקיעים ,והנה יתברר (אולי) שזו היתה השקעה מאד מוצלחת.
מה דעתכם ?
20 בספטמבר 2009, 18:16דרור
אני מסכים עם כל מילה במאמר ואני יושב על הגדר כבר שנה וממתין לאחר שמימשתי בב"ש כאשר הגיעו ראשוני המשקיעים.
דבר אחד אינו ברור לי כמי שעוקב אחר מדורי הנדל"ן בעיתונות הכלכלית אשר במשך חודשים עודדו את העדר לרכישות מטורפות חסרות הגיון אמיתי מלבד הרצון להשיג תשואה על ההון של 4-8 אחוזים.
האם לא ברור לכל בר דעת שמשקיע את כספו שהריבית הנמוכה הינה מצב יוצא דופן וזמני וכי הריבית עתידה לעלות בעת התאוששות המשק וההחזר החודשי יעלה באופן משמעותי?
האם לא ברור לכל מי שלוקח משכנתא לטובת רכישת נכס מניב שהריבית עומדת לעלות ואיתה ההחזרים?
האם אני מפספס משהו או שמא באמת משקיעים היום בנדל"ן אנשים שלא מבינים בזה כלום והכל ספקולציות חסרות בסיס.
אשמח מאוד לקבל פרטים על ההרצאה בחיפה ולהגיע.
שנה טובה לכל מי שקורא את התגובה שלי וסליחה אם הצלחתי להרגיז מישהו. לא לכך התכוונתי.
20 בספטמבר 2009, 18:36אביב אוחנה
דרור שלום,
באופן מאוד מפתיע רוב המשקיעים רואים את הרגע ולא מתכננים צפי עתידי
משקיעים רבים שנפגשתי איתי מחליטים פשוט להוציא את הכסף מהבנק ולרוץ לקנות נדלן לפני שיעלו המחירים
הם אינם לוקחים בחשבון את עליות הריבית הקרובות (ולגבי תגובתו של שמוליק , הריבית תעלה באופן ודאי סטאטיסטית מאחר ואנו בסטיית תקן) וכך למעשה הם מתכננים את ההשקעה סטיית תקן.
בנוסף אט אט אנו עדים לירידה בביקוש לנדל"ן ממספר סיבות:
1) כח קניה – לאנשים אין כסף לקנות נכס
2) ירידה באטרקטיביות ההשקעה – ירידה באחוזי התשואה
לגבי ההרצאה אתה מוזמן ליצור איתי קשר בנייד 0526263917
חג שמח
20 בספטמבר 2009, 19:15ניב הדר
לצערי הרב שכחת את הדבר החשוב מכל! חוסר ומלאי הדירות הקטן. ללא ספק יקח מספר שנים עד שיהיה כמות של דירות, כיום כמעט כל דירה שמוצעת להשכרה "נחטפת" זה משנה את כל התמונה.
22 בספטמבר 2009, 16:25מעיין מינזלי
השקעות הן תמיד דבר נהדר כשיודעים מה עושים, הניתוח של השוק בפוסט הוא קורקטי, אבל אל תשכחו שלא כל המוכרים או כל הקונים מבינים את כוחות השוק ופועלים על פיו, ולכן אנחנו כמשקיעי הנדל"ן עובדים בכל עת ומחפשים את ההזדמנויות שלנו. במקום להקשיב להמלצות ולקרוא עיתונים…כמו שאביב כתב, פשוט לצאת לשטח ולהתחיל לעבוד, ההזדמנויות יופיעו, שנה טובה לכולם!!!
22 בספטמבר 2009, 18:44מושיקו
מי שלא נתקע עם דירה ללא שוכרים, ואינו יודע את ההרגשה, שלא יביע דעה שכל דירה להשכרה "נחטפת".
הלוואי!
צריך לכוון היטב לקהל היעד כדי שהדירה תיחטף, והיא צריכה להיות אטרקטיבית לפחות, אם לא יותר, מאחרות דומות.
23 בספטמבר 2009, 11:50יובל שוורצמן
אביב היקר מאמר נכון מאוד,
כל הכבוד! יישר כוח
יובל שוורצמן
23 בספטמבר 2009, 23:15אביב אוחנה
תודה על הפירגון יובל!
25 בספטמבר 2009, 16:43לי רשף
כל הכבוד על המאמר!
25 בספטמבר 2009, 20:10אביב אוחנה
שלום לי :) תודה רבה
14 באוקטובר 2009, 16:40מיכאל יושיע
אביב שלום,
כתבה מעניינת מאוד, מעלה שאלות ותהיות לגבי השקעה לטווח הרחוק בטווח הקרוב….. תודה רבה,