מדוע רק משקיעים מעטים מרוויחים יפה מנדל"ן?

הפיצו: גרסת הדפסה | שליחה לחבר שליחה לחבר | Del.icio.us | Stumble | Facebook | Twitter

מאת אביב אוחנה*

במאמר הקודם עסקנו בחשיבות הגדרת המטרות ובבניית תוכנית להשקעות בנדל"ן.
אני מקווה מאוד שכל מי שקורא כרגע מאמר זה ישב עם עצמו וחשב בדיוק לאן הוא רוצה להגיע ואיך הוא מתכוון לעשות את זה ואם עדיין לא, זהו בדיוק הזמן.

ועכשיו, כאשר אתם יודעים בדיוק היכן אתם רוצים לראות עצמכם בעוד 5 שנים ובניתם תוכנית המפרטת בדיוק כיצד אתם הולכים להגיע אל המטרה ורכשתם את כל הכלים והידע להם אתם נזקקים בעולם הנדל"ן, נשאלת השאלה: האם ההשקעה בנדל"ן מסוכנת? אני חוזר ומדגיש, אין שום סיכון בהשקעה בנדל"ן! ואם זאת, מדוע הרוב המוחלט של המשקיעים מפסיד כסף בהשקעה?

הבה ניגע במספר סיבות נפוצות:

סיבה ראשונה – קניית נכס במחיר השוק או מעליו.

שווקי הנדל"ן בכל מקום בעולם הינם שווקים דינאמיים המושפעים מכוחות שונים הגורמים לעליה או לירידה במחירי הנכסים. הכוחות המשפיעים על השוק הינם רבים ומגוונים ובנושא זה נעסוק בפעם אחרת.
לכל נכס , יש בכל רגע נתון מחיר שוק. מחיר השוק הינו המחיר שבו יהיה ביקוש לקניה של הנכס, להבדיל אלף הבדלות ממחיר מבוקש, בו נוקב מוכר הנכס והוא ב-80% מהמקרים אינו מייצג את השווי האמיתי של הנכס הנמכר.
את מחיר השוק נכנה מחיר ה-X.

טעות נפוצה של רוב משקיעי הנדל"ן היא ביסוס שיקולי הקניה או אי הקניה על חישובי התשואה (שברוב המקרים גם חישובים אלו אינם מדויקים) , תוך כדי התעלמות כמעט מוחלטת מהכוחות הרבים והמגוונים הפועלים על השוק אשר משפיעים באופן ישיר על מחירי הנכסים באזור.

אותם משקיעים אינם יודעים להגיע למחיר ה-X ולכן הם מסתמכים על נתונים שקריים שאינם נותנים אינדיקציה על מחיר ה-X , לדוגמא: מחירים מבוקשים המתפרסמים במודעות מכירה, שהם לרוב גבוהים בהרבה ממחירי השוק.

דוגמא נוספת היא הסתמכות על דעתם של מתווכים שאינם אובייקטיביים במיוחד בלשון המעטה (אדוני המתווך, מה אתה אומר, זאת עסקה טובה?? מוכר לכם המשפט?). זכרו שהמטרה של המתווך היא למכור, זוהי הפרנסה שלא ולא ממש מעניין אותו מה יקרה לאחר שיקבל את העמלה.

כלומר, אם הנכס מספק להם את תשואה אותה הם מחפשים, הם יהיו מוכנים לקנותו במחיר השוק ובחלק המקרים גם מעליו, כיוון שברוב המקרים הם אינם יודעים את מחיר ה-X.

קנייה של נכס במחיר ה-X ובפרט אם מחיר הקנייה גבוה יותר ממחיר ה- X , חושפת את אותם המשקיעים ישירות לסכנה של ירידת מחיר הנכס. מאחר ורובנו אינם מגלי עתידות ואיננו יודעים מה חובה בתוכו המחר, עלינו להגן על עצמנו מפני ירידת מחירים, וכן, גם אם ביצענו את כל הבדיקות הנדרשות וחקרנו את השוק על בוריו ולא צפינו ירידת מחירים.

"ההגנה הטובה ביותר היא ההתקפה" – על מנת להגן על עצמנו מירידת המחירים עלינו לקנות את הנכס במחיר נמוך יותר ממחיר ה-X. ברגע שנקנה נכס במחיר נמוך ממחיר השוק נקבל זמן להגיב במידה ותהיה ירידת מחירים ונוכל למכור את הנכס במימוש מהיר ללא הפסד לפני שהמחיר ירד מתחת למחיר בו קנינו!!!. (כלל זה חשוב ליישם גם עבור רכישת נכסים למטרת מגורים).

בעולם הנדל"ן בניגוד לשוק ההון, ירידות מחיר ברוב המוחלט של המקרים איטיות יותר וניתן להבחין שהחלה מגמת ירידה בשוק מסוים – יתרון גדול שכן למשקיעי נדל"ן יש זמן להגיב ולהגן על עצמם מפני ירידת המחיר.

בכדי ליישם את השיטה עלינו ללמוד כיצד מגיעים למחיר ה-X וכן כיצד מאתרים נכס במחיר הנמוך ממחיר ה-X.

סיבה שנייה – התמקדות בהווה, התעלמות מהעתיד

דמיינו לכם את התרחיש הבא:
אתם מתעוררים בוקר אחד ומגלים שבאזור בו בדיוק רכשתם את נכסיכם הנכסף, עומד לקום מכון גמילה, הוסטל מסוג כלשהוא, מוסד לחולי נפש או לעבריינים וכולי…
נשמע לא הגיוני?! נשמע כמו חלום בלהות?! התעוררו!!! זה יכול לקרות גם לכם.

מובן שדוגמא זו היא דוגמא קיצונית, אך לא צריך אירוע כל כך קיצוני כדי לגרום לירידה בביקוש לנכסים באזור,ירידה כזאת שתגרור אחריה ירידה במחיר. בניה של בנין חדש שיסתיר לכם את הנוף ויחסום את כיווני האוויר של הדירה , בניה של בנין חדש שיעלה את היצע הנכסים המוצעים למכירה בשוק וכן אירועים נוספים הגורמים לירידה במחיר הנכסים. דוגמאות אלו הינן אירועים נפוצים, הגורמים לבעלי נכסים להפסיד כסף מדי יום!

אז מה עושים?
השינויים והתרחישים שתוארו לעיל אינם קורים בין לילה. כל אירוע מסוג זה דורש הפקדה של תוכניות בתיק בנין העיר ואישורן, תהליך הלוקח לפחות מספר חודשים טובים, ולכן:

א) כחלק מהבדיקות המתבצעות לפני קנית הנכס בעירייה היכנסו לאגף מנהל ההנדסה ובקשו לעיין בתיק בנין עיר. אם הופקדו תוכניות מסוג זה אתם תזהו אותם.
ב) בצעו מדי חודש את סעיף א'. כך לא תהיו מופתעים במידה והופקדו תוכניות חדשות.
ג) במידה והופקדה תוכנית העלולה לגרור אחריה ירידת מחירים, ממשו את הנכס. מאחר וקניתם את הנכס מתחת למחיר ה-X תוכלו לממש אותו במהירות מתחת למחיר השוק מבלי להפסיד!

סיבה שלישית – קונה ואינו רואה

אם הנכם מתעניינים בתחום ההשקעות בנדל"ן , ודאי נתקלתם בגופים שונים ובחברות ניהול הממליצות להשקיע במקומות רחוקים מעבר לים ומבטיחות לכם תשואה גבוהה.
רבותיי אמצו לכם את הכלל הבא- לא רואה? לא קונה!
עוקצים בנדל"ן קלים מאוד לביצוע ולדאבוני נתקלתי לא פעם ולא פעמיים באנשים שהשקיעו את כספם בצורה זו, מבלי לראות את הסחורה ונפלו קורבן לעוקץ נדל"ן. נכון, יש חברות שעומדות מאחורי הבטחתם, שמספקות לכם תשואה יפה ושנותנות שירות טוב. למרות זאת מספיק ניסיון אחד מר עם חברה לא ישרה והאמינו לי שהפעם הזאת תהיה הפעם האחרונה בה תתקרבו לתחום הנדל"ן.
זכרו! רחוק מהעין, רחוק מהכיס. לא ראיתם? לא קניתם!

סיבה רביעית – מינוף שגוי

אחד היתרונות הגדולים בתחום ההשקעות בנדל"ן הינו שימוש במינוף בנקאי –
O.P.M- (other peoples' money).

המינוף למעשה מאפשר לכם לקנות נכסים רבים בהון עצמי נמוך יחסית, שכן ברוב המקרים נדרשת השקעת הון עצמי של 30% מערך הנכס בלבד. הבה נציג דוגמא קצרה:בהנחה שיש לכם 500,000 ₪ הון עצמי פנוי עומדות בפניכם שתי אפשרויות עיקריות.
האפשרות הראשונה- קנית נכס בשימוש בהון עצמי מלא המכניס לצורך הדוגמא 3100 ₪ בחודש. תשואה של 7.2% ברוטו.
האפשרות השנייה- קניה של ארבעה נכסים בשווי 425,000 באמצעות שימוש במינוף בנקאי של 70% משווי הנכס. 125,000 ₪ בהון עצמי ו- 300,000 ₪ משכנתא.
את המינוף ניקח לצורך הדוגמא לתקופה של 20 שנה בריבית של 5% שנתי.

בדוגמא זו לצורך העניין, כל נכס מושכר ב-2700 ₪. ההחזר החודשי לבנק בגובה 2000 ₪ נטו. (הנתונים מבוססים לוח שפיצר). כך שלמעשה בסוף כל חודש ישאר לנו בכיס 700X4=2800 ₪ נטו. (ללא תחשיבי בלאי ובלת"מ).אמנם, ההכנסה נמוכה מ-3100 השקלים בדוגמא הראשונה אך בואו נראה מה קורה בסוף תקופת ההחזר,הבא נטוס לנו בזמן 20 שנהקדימה. (ללא תחשיבי עליה או ירידה במחיר הנכסים וללא תחשיבי מדד).

מי שבחר בדוגמא הראשונה נשאר באותו המקום- הוא ממשיך לקבל 3100 ₪ כל חודש וברשותו נכס אחד בשווי של 500,000 ₪.
לעומתו, מי שפעל בדומה לדוגמא השנייה, סיים לשלם את המשכנתא, הוא מכניס 2500 ₪ מכל נכס כך שבסוף החודש נשארים בידיו 10,000 ₪ !!! וגולת הכותרת היא שכיום יש ברשותו ארבעה נכסים ששוויו של כל אחד 425,000 ₪ -, כך שלמעשה נכסיו שווים היום 1,700,000 ₪. מדהים נכון?

יקומו מתנגדי שיטת המינוף הבנקאי ויטענו שבסוף תקופת 20 שנות המשכנתא, שילמנו למעשה במקום 425,000 ₪ שזהו מחיר הקניה, 604,0000 ₪ (את ההפרש הרוויח הבנק- ריבית), ואכן, הם צודקים. אך מי שילם את ההפרש? למעשה מי שילם את מחיר הנכס למעט 30% שהשקענו הון עצמי?! הא…. נכון, לא אנחנו!!! את מחירו המלא של הנכס למעט 125,000 ₪ שהשקענו מכיסנו , שילמו השוכרים!!!

עכשיו, לאחר שהבנו את חשיבות המינוף הבנקאי בעולם הנדל"ן צריך לזכור דבר אחד, אם איננו יודעים לשחות- נטבע. ואם איננו יודעים כיצד למנף בצורה נכונה – נפסיד.

כל הפרש של 0.1% בריבית לתקופת מימון ארוכה שווה הבדל של עשרות עד מאות אלפי שקלים.
מאחר והכלכלה הינה דינאמית ואחוזי הריבית במשק משתנים לעיתים קרובות , שלא נזכיר את השינוי במדד המחירים לצרכן, עלינו לעקוב ללא הפסקה אחר שינויים אלו ולבצע בהתאמה שינויים בסוג המימון בו בחרנו להשתמש. מאחר לרוב המושגים שהוזכרו בפסקה זו הם סינית עבור רובכם , זהו תחום שעליכם ללמוד או לפחות להיוועץ בבעל מקצוע , ולא, אני לא מתכוון ליועץ המשכנתאות בבנק.

סיבה חמישית – את הטיפים, תשאירו למלצריות.

לפני מספר שבועות, התייעץ איתי אחד המשקיעים אותו אני מלווה לגבי השקעה בנדל"ן מניב בבאר שבע. אותו משקיע סיפר לי, שהוא ראה באינטרנט כתבה שבה פיארו את באר שבע והציגו אותה כדבר הבא בעולם הנדל"ן, עם צפי לעליית מחירים וביקוש שהולך וגובר בעקבות תוכנית עיר הבהדי"ם שצה"ל מתכוון להקים באזור.הוא גם סיפר שבאותה תוכנית המליצו המרואיינים לרוץ ולקנות דירה בבאר שבע והוא שאל אותי מה דעתי. הצגתי בפניו שאלה פשוטה? "גבי", שאלתי , "מי אלו אותם מרואיינים?" התשובה לא איחרה להגיע, המרואיינים היו יזמים גדולים שבונים פרויקטים חדשים בעיר ומנהלי המכירות (המתווכים) שמוכרים את הדירות. את האמת, הייתי מופתע! כי אני חשבתי שהם יגידו למשקיעים: "עזבו, אל תקנו את הדירות שזה עתה השקענו בהם את כל חסכונותינו ולקחנו מיליונים מהבנקים כדי לממן את הבניה…". סליחה חח אבל הייתי חייב.

נראה לי שאין מה להוסיף, גם אם סיפרו לכם על הזדמנות שנשמעת מעניינת – בדקו אותה! לבדוק זה תמיד טוב זה לא עולה לכם כסף, למרות שמניסיוני אם שמעתם על זה, ראיתם בטלוויזיה או קראתם בעיתון, מאוחר מדי. אז עשו לעצמכם טובה… את הטיפים, תשאירו למלצריות.

רוצה כנס מבוא ל- לימודי נדל"ן עם אביב אוחנה?

* הכותב הינו מרכז תחום לימודי ההשקעות בנדל"ן ומרצה ברשת מכללות Cash-Flow