להיות משקיע נדל"ן ב-100,000$

רוצה מקורות הכנסה חדשים? בוא לפגישת התאמה אישית חינם >>

מאת רואי קלנר

יום אחד זה יקרה: תקבל לידך 100,000$. בין אם ממכירת דירה, חסכון שהשתחרר, ירושה, פסק דין או עסקה גדולה. 100,000$ זהו סכום מכובד מאוד, וכדאי לנהוג בו ברצינות הראויה לו. ובכן, מה עכשיו? רובנו מתחילים ללמוד על עולם ההשקעות רק כאשר הסכום הזה מגיע לידינו. אולם כשסכום זה לפתע מופיע, מעטים מאתנו יודעים מה באמת כדאי לעשות איתו, ורבים אחרים עושים טעויות הגורמות להפסדים משמעותיים.

כמשקיע נדל"ן מנוסה, אני רואה לאורך השנים כי הנדל"ן הינו כלי ההשקעה האפקטיבי ביותר. הוא מייצר הכי הרבה עושר והזדמנויות, עם הסיכון הנמוך ביותר בהשוואה לאפיקי השקעות אחרים. לצד זה חשוב לציין, כי השקעה בנדל"ן מצריכה לימוד מעמיק ויסודי של השוק, וכן כרוכים בו סיכונים, אותם ניתן להקטין משמעותית ככל שהעסקה מתבצעת באופן מקצועי.
מאמר זה מנסה להציג בפני הקורא אלטרנטיבות שונות להשקעת 100,000$ בתחום הנדל"ן.

נדל"ן בישראל – 8% תשואה במקרה האידיאלי

דירות מגורים
כולנו אוהבים את ארץ ישראל. אך האם מבחינת השקעה נדל"נית זוהי השקעה מוצלחת? בואו נבחן את הדברים.

בישראל ב-100,000$ אפשר לקנות דירה קטנה וישנה בחיפה או אפילו בבאר-שבע, אפשר גם בחדרה ואולי בדימונה. איזה שכ"ד ניתן לקבל מדירה כזו? כמה תשואה ניתן להפיק מהנכס? במקרה הטוב, דירת 3-4 חדרים באזור חיפה במחיר כזה תוכל להניב כ-2,000 ש"ח בחודש, שכ"ד המשקף כ-6% תשואה ברוטו לפני הוצאות (4.5%-5% אחרי הוצאות). כל זה לפני תיקונים, בלת"מים וזמן שהנכס עומד ריק. ביחס לאפיקי השקעה אחרים כמו פק"מ או מק"מ לדוגמא, זוהי תשואה בכלל לא רעה.

המצב בבאר שבע דומה, הדירה אולי יותר קטנה וקצת יותר ישנה, עם אוכלוסיית שוכרים שונה, אבל ההחזר על ההשקעה בסדר גודל דומה. שלא לדבר על כך שהדירות הן ישנות ואחרי תיקונים וכו' יישאר לנו ביד כ-4%-5%. כמובן שדירות בישראל נמכרות ע"פ הפוטנציאל שלהן, ורבים המתווכים שיספרו לכם סיפורים ומעשיות אודות עליית הערך של הנכס. בפועל, אף אחד לא יודע שום דבר על עליית ערך, לכן הסיפורים על פוטנציאל רווח עתידי הם דמיוניים ולא רלבנטיים.

נכס מסחרי
אפשר אולי לקנות נכס מסחרי – כגון חנות או משרד – ולהשכיר אותו. בנדל"ן מסחרי המצב נראה לכאורה יותר מבטיח, כי ניתן למשל לקבל 2,400 ש"ח בחודש על משרד קטן שמחיר הקניה שלו הוא כ-360,000 ש"ח ומשקף תשואה של כ-8% ברוטו לפני הוצאות. אלא שההוצאות הן משמעותיות ומורידות את התשואה ל-5%-6% לערך. גם כאן, בהזנחת תיקונים, בלת"מים, עמלות שונות וזמן שהנכס עומד ריק. בפועל זה יוצא משהו כמו 3%-4%.

אולם לא מדובר רק על הכנסה חודשית, אלא גם על שימור ערך הנכס. בשביל לשמר ערך או להגדיל אותו צריך לדעת איפה ומתי לקנות. זהו כבר סיפור אחר לגמרי המצריך השקעה של זמן רב, מחשבה וקשרים – בקיצור, הרבה מעבר ל-100,000$ שנועדו להשקעה.

השקעות בחו"ל

אפשר להסתכל גם מעבר לים, לקנות נכסים באירופה או ארה"ב – שהם כיום היעד מס' 1 להשקעות בחו"ל (אפשר גם בברזיל, רוסיה, סין או הודו להרפתקנים מבינכם). בשונה מישראל, מצב הנדל"ן באירופה וארה"ב הוא בשפל היסטורי. הסתכלות לעבר אירופה מראה תמונה של מדינות סוציאליסטיות, שבדרך כלל מגבילות את בעלי הנכסים ע"י חוקים חברתיים לדיירים השוכרים נכסים אלה. המצב בארה"ב בעניין זה נראה יותר טוב, שם השוק יותר חופשי וממגוון 50 המדינות שלה, כמה מהן מאד אטרקטיביות להשקעה והחוקים בהן נוטים לטובת בעל הנכס ולא לשוכר.

נדל"ן במערב אירופה – 8%-10% תשואה
מי מאתנו לא חלם על דירה באירופה הקלסית, המשקיפה על נהר רחב ידיים…
לשם דוגמא, מתוך המדינות היותר אטרקטיביות באירופה בברלין שבגרמניה ניתן לקנות דירה במחירים המתחילים סביב ה-100,000$ שלנו. דירה כזו מסוגלת בפוטנציה להניב תשואה של כ-8%-10% (באזורים הפחות טובים של העיר) במקרה האידיאלי לפני הוצאות, טיפולים, אובדן חודשי שכירות וכו'. כמו כן, בגרמניה ישנם חוקים סוציאליים נוקשים הנאכפים ע"י הממשלה הגרמנית המונעים העלאות שכירות ומטים את הכף לטובת השוכר הרבה יותר מאשר לטובת בעל הנכס. השקעות כאלה הן בדרך כלל בנכסים ישנים יותר ולכן יש לקחת בחשבון תחזוקה שוטפת שפוגעת בתזרים ובתשואה. רבים מהישראלים המשקיעים במדינות מחוץ לישראל, אינם בקיאים בחוקים המקומיים, ומגלים רק לאחר ביצוע עסקה חוקים הכובלים את ידיהם ואז כבר מאוחר מידי.

השקעות בארה"ב – 10%-15% תשואה
מי מאיתנו לא חלם על דוד עשיר מאמריקה… אולי הדוד יכול להיות אנחנו? לחלום זה תמיד טוב.

בארה"ב, שווקי הנדל"ן מגוונים מאד. ארה"ב היא השוק מספר 1 להשקעות נדל"ן בחו"ל – לא רק לישראלים. מדובר בארץ ענקית עם כלכלה עצומה שבתקופה זאת נמצאת בקשיים. יש כאלה שיראו בכך איתות לברוח ויש שישכילו להבין שמדובר בהזדמנות חסרת-תקדים לבצע רכישות במחירים מאד אטרקטיבים במדינה מס' 1 בעולם המערבי.

למרות החדשות על כלכלה המתקשה להתאושש ישנם אזורים רבים בארה"ב בהם יש פער בין הכלכלה המקומית לבין מחירי הנכסים באזור. כמובן שישנם אלפי פרמטרים שיש לקחת בחשבון, אולם כלכלה חזקה שנמצאת במצוקה פירושה כמעט תמיד הזדמנות. ישנן מדינות בעלות שוק השכרות יותר חופשי ויש פחות, אולם באופן כללי ארה"ב היא שוק חופשי לגמרי, ברובה ללא חוקים חברתיים המגבילים את בעלי הנכסים. כיום, ארה"ב מציעה הזדמנויות של פעם בחיים למשקיעי נדל"ן, אולם תמיד יש לזכור שהזדמנויות לא מחכות רק לכם, אין "זהב ברחובות" וצריך להצטייד בידע, ייעוץ טוב ואנשי מקצוע מנוסים.

בפיניקס אריזונה למשל, ניתן לקנות בית פרטי באיזור איכותי ומבוקש שנבנה בשנת 2005 בכ-100,000$ שניתן להשכירו בכ-1,100$ לחודש. שכר דירה זה משקף תשואה של כ-13% לפני הוצאות ויסתכם בכ-10% נטו אחריהן. ישנם כמובן נכסים באיזורים פחות טובים במדינה שניתן לקנות בכ-50,000$ נכס שניתן להשכיר בכ-750$, המשקפים תשואה של כ-18%. אולם במקרה זה כנראה שיהיה מדובר בדירה ישנה עם הוצאות גבוהות יותר ופוטנציאל נמוך יותר לעליית ערך עתידי.

היתרון בהשקעה בנכסים במדינה כמו אריזונה הוא שיש ביקוש רב להשכרה, אין הגבלה על העלאת שכר הדירה, וחוקי המדינה נוטים באופן מובהק לטובת בעל הנכס ולא השוכרים. דבר זה הוא חשוב במיוחד היות שהוא המשפיע העיקרי על איכות הדייר והתשואה השנתית.

דוגמא נוספת היא העיר לאס וגאס בנבאדה. בלאס וגאס מחירי הבתים דומים לאלה של פיניקס, אריזונה וניתן לקנות בית צמוד-קרקע במחיר 85,000$, להשכיר אותו ב-1,100$ לחודש (המשקף תשואה של כ-15.5% לפני הוצאות) ועדיין להישאר עם עודף. ישנם מספר רב של יתרונות במדינות אלה מלבד התשואות הפנומנליות שניתן לקבל מהשכרה: חוקי המדינה מיטיבים מאד עם בעל הנכס ולכן אם במקרה מתעוררת בעיה עם השוכר, קל מאד לפנותו באופן חוקי במעט זמן. לעומת ישראל שבה הזמן הממוצע לפינוי דייר שאינו משלם הוא כ-18 חודשים, באריזונה ונבאדה הזמן הממוצע הוא פחות מחודש! שוכרים מודעים לעובדה הזו ולכן דואגים לשלם בזמן ולהיות יותר ערניים לנזקים ותשלומים עבור הנכס.

חשוב לזכור שמעבר לים כדאי מאד להצטייד באנשי מקצוע מנוסים עם תשתית נדל"נית באזור וקשרים הדוקים עם שותפים מקומיים במדינת היעד (רצוי שבצד השני יהיה צוות מקומי ולא קשר ישראלי) שמכירים את שוק הנדל"ן המקומי. אנשים בעלי נסיון באזורים אלה יכולים לתת לכם תמונת מצב עדכנית על המצב והאזור. רצוי חברה שיודעת לתת פתרון כולל ויכולה לטפל בכל הצרכים מרכישת הנכס דרך השכרת שוכר מתאים, ניהול שוטף ועד למכירתו.

גם בנושא זה יש להיזהר מכל מיני שרלטנים ומוכרי אשליות למיניהן, וכמו בכל תחום תמיד רצוי להצטייד באנשי המקצוע המתאימים שיובילו אתכם למחוז חפציכם. במקרה זה דאגו לעשות את הבדיקות המתאימות וללמוד כמה שיותר על השוק, האזור והמנהגים. לא תמיד רצוי להסתפק בתשואה שהיא "קצת יותר נמוכה אבל נמצאת מתחת ליד" ולא לפחד לצאת מה-"ביצה הישראלית" אל העולם הגדול כי ככל שהוא גדול כך ההזדמנויות בו גדולות.

לסיכום, אפשר להיות משקיע נדל"ן מצליח מאד בהשקעה של 100,000$. ניתן להמשיך ולהשקיע עם הזמן, ליהנות מהתזרים, להכפיל את הסכום לאחר זמן מה במכירה ולהמשיך לעסקאות נוספות. לא מעטים האנשים העשירים והמצליחים שהתחילו עם סכום כזה, השקיעו אותו בתבונה, המשיכו לעסקה הבאה וחוזר חלילה.

רוצה לדעת עוד? בוא לכנס לימודי נדל"ן

רואי קלנר הוא בעלים-שותף בחברת Kellner Investments המבצעת השקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל. החברה מתמחה בנדל"ן מניב למגורים בארה"ב ופועלת באמצעות שותפים מקומיים המהווים פלטפורמה לפעילות בכל אזור בו היא משקיעה.