יש או אין בועה בשוק הנדל"ן?

הפיצו: גרסת הדפסה | שליחה לחבר שליחה לחבר | Del.icio.us | Stumble | Facebook | Twitter

מאת שריה יצהרי*

"אין בועת נדל"ן" כך הכריז נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, "נשמור לעצמנו הרשות להעלות את הריבית אם נראה בועות או סימני בועות שמטרידים אותנו" ,עד כאן דבריו.
בנוסף לדבריו של פישר, ע"פ דבריהם של מנכ"ל בנק דיסקונט מנכ"ל בנק לאומי וסגן מנהל החטיבה הקמעונית בבנק מזרחי עולה כי בחודש האחרון אובחנה ירידה של 10%-15% בביקוש לנדל"ן.

מצד אחד הריבית נמוכה ! ומצד שני יש ירידה בביקושים ?

לדעתי יש בועת נדל"ן בהתבסס על נתוני השוק, פרשנותי לכך : ריבית היא רק פרמטר אחד מתוך מס' פרמטרים שאנו לוקחים בחשבון בהחלטה האם לבצע או לא לבצע עסקת נדל"ן.

נפשט את הסוגיה ונחלקה לשניים 1} הלקוח הפרטי 2} המשקיע
1. לרוכש למטרת מגורים אין הרבה ברירות ,החלטה על רכישת נכס למגורים הינה אמוציונאלית וכאשר נפלה ההחלטה, לרוב יקנה הרוכש את הנכס גם אם הריבית גבוהה. יש לזכור , בעבר אנשים רכשו דירות גם בריבית של 7%.
2. למשקיע, יש ברירות נוספות. בהנחה שהנגיד יעלה את הריבית {הנחה שעליה ניתן להתבסס בהתחשב בעובדה שאנו בסטיית תקן} ניתן להניח כי משקיעים רבים יפנו לאלטרנטיבות ההשקעה האחרות (שווקי הון, פק"מים לדוגמא) וכתוצאה מכך הביקושים לנכסי נדל"ן להשקעה צפויים לרדת חזרה לרמות נורמאליות של כ- 17% (מסך הנכים הנרכשים ע"פ נתוני למ"ס) ולא 52% כפי שראינו בסדר שנערך ע"י לוי יצחק לאחרונה.

מה בין משקיע מתוחכם לבין משקיע נפוץ
השקעה בנדל"ן שונה מטבעה מכל אפיק השקעה אחר , התחום מושפע מאמוציות וממניעים פסיכולוגיים מעבר לכל אפיק השקעה אחר. הסיבה לכך שנכסי הנדל"ן עליהם אנו מסתכלים בתור השקעה, הם למעשה דירות המשמות למגורים, הן בשכירות ואין בבעלות וכתוצאה מכך נוצרת קרבה רגשית בין הדייר ובין הקירות (אילו רק הקירות יכלו לדבר… כל הזיכרונות שלנו בבית הזה…)

יש אנשים רבים שמעולם לא התעסקו בדרך כזו או אחרת עם שווקי ההון ואילו בעולם הנדל"ן אפשר לומר שרוב האוכלוסייה באה במגע כזה או אחר עם נכס\ דירת מגורים בשלב מסוים בחייה.

כל תנודה חדה בתחום הנדל"ן כדוגמת עליית / ירידת מחירים, הפשרת קרקעות וכדו' מעלה את הנושא לתודעה הציבורית מאחר והשפעתה מתבטאת בפועל על האזרח הקטן . רוב הציבור אינו מבין מספיק בתחום ולכן נוצרת תופעת "אפקט העדר" במימדים גדולים בתחום זה. אך כמו שנהוג לומר, כשכולם קופצים מהגג, רצוי להשתמש במעלית.

איך יורדים במעלית ומקדימים את העדר? תשובה לשאלת מליון הדולר מצריכה סדנא שלמה אצל אילן מיכאלי.

מטרתכם כמשקיעים היא להגיע לרמת בקיאות ושליטה בשוק בצורה שלא משאירה מקום לפרשנות ואינה מתפרשת לשתי פנים – ביסוס מסקנות עובדתיות נכונות לגבי שוק הנדל"ן בו אתם עובדים, ייתן לכם ביטחון מלא בקבלת החלטותיכם ואת היכולת לקבל החלטה במהירות "לחתוך"!

ברצוני לנצל הזדמנות זו לענות למיילים רבים אשר נשלחו בשאלה: למה הדגש בפתח תקווה בלבד?
לא משנה העיר ! משנה הבקיאות באשר היא – רעננה/ חיפה /עכו/אשדוד /לוד/ואפילו הרובע היהודי בירושלים , הסיבה שאני מתמקד במאמריי בפתח תקווה פשוטה מאוד, זהו השוק בו אני פועל, זהו השוק אותו אני מכיר ככף ידי וכמשקיע עליי להתמקד באזור מסוים "ולחפור אותו עד יצאו מים" זוהי הדרך היחידה לאתר את אותם נכסים עם פוטנציאל אקזיט (נכסי המציאה).

מה קורה בשוק הנדל"ן בפתח תקווה
ללא ספק גם בפתח תקווה כבר נראים סימני בלימה בעליית המחירים הלא הגיונית.
יש מקומות שהעלייה נבעה מסיבות לא ריאליות שם רואים בפירוש ירידת מחירים {בפרברי העיר בשכונות } ואילו במרכזה של העיר הנסיקה נבלמה.
משקיע המבקש לקבל תשואה של 10% כבעבר, יסתפק היום ב 5% בלבד בעקבות התייקרות הנכס, מה שמביא משקיעים מסוג זה לצאת מגבולות פ"ת.
משקיע לטווח קצר (עסקאות סיבוב\אקזיט) יתקשה מעט בעקבות המרווח הקטן יחסית בין קניה למכירה ובהתחשב בהוצאות עו"ד תיווך {אם קיים} ובעיקר מס רכישה ומס שבח.
אין זה אומר שלא ניתן למצוא השקעה מסוג זה, גם כאשר השוק רותח, בעבודה נכונה וחיפוש מעמיק ניתן למצוא מוכר לחוץ מסיבות שונות שימכור לנו את דירתו במחיר נמוך ממחיר השוק וזה נכון לכל עיר בארץ כמובן.

אסטרטגית רכישה
מי אתה ? משקיע תשואה או משקיע לטווח קצר ?
כאן דרככם מתפצלות !
השיקולים והסכנות אינם זהים כלל .
• על ההבדלים הרבים בניהם
• נכסים פוטנציאלים בפ"ת
על כך ועוד בשבוע הבא…

רוצה הרצאת מבוא ל- לימודי נדל"ן ?

הכותב הינו משקיע ויזם מבית cash flow במשרה מלאה בפ"ת בלבד