חתמת על משכנתא? מזל טוב!
הנה הפעולות אותן יש לבצע לאחר חתימה על משכנתא

לאחר חתימה על חוזה רכישת דירה, הגיעה העת לגשת לבנק לחתימות על המשכנתא. בשלב זה צריכים להיות לכם אישורים עקרוניים הכוללים את תמהיל המשכנתא. (לקריאה נרחבת אודות תמהיל המשכנתא וחשיבותו אתם מוזמנים לפנות אלינו ולקבל ללא עלות את המדריך "איך הבנק שלך גורם לך להפסיד כסף!"). מיד בעת סיום החתימות על תיק המשכנתא בבנק, תקבלו רשימת משימות לבצע, מעין טופס טיולים בו עליכם לגשת לגופים שונים, לשלם אגרות שונות ולחזור לבנק עם כל המסמכים הדרושים. להלן עיקר המשימות ועלויותיהן:

עמלת פתיחת תיק – הבנקים גובים עמלה עבור הטיפול בתיק המשכנתא שלכם. גובה העמלה זהה בין הבנקים ועומד על 0.25% מסכום המשכנתא. לדוגמא: עבור הלוואה של 800 אלף ₪ תאלצו לשלם 2,000 ₪ עמלת פתיחת תיק.
ניתן לבקש הנחה בעמלה זו וכמובן שזה נתון לשיקולו של הבנק. גובה ההנחה נע בד"כ עד כמה מאות שקלים ואף עד 50% הנחה מגובה העמלה.

שמאות – הבנק מנפיק אקראית רשימה של שמאים ומתוכם עליכם לבחור שמאי ולזמן אותו להעריך את הנכס אותו אתם רוצים לרכוש. הערכתו נקבעת עפ"י פרמטרים רבים למשל: מיקום הנכס, היסטוריית רכישות בבניין ובדירה בפרט, פיתוח עתידי, קומה, גודל הדירה ועוד. ממוצע עלות השמאות נע בטווח שבין 600 ל- 800 שקלים ונקבעת עפ"י שווי עלות הדירה, התשלום לשמאי משולם ישירות אליו.
חשוב לדעת: סכום המשכנתא תלוי בשווי שיקבע השמאי, שכן הבנק מאשר את מימון ההלוואה מתוך הערכת השמאי או ממחיר הקנייה, הנמוך מביניהם! לכן, במקרה והערכת השמאי נמוכה מהסכום הנקוב בחוזה הרכישה, יממן הבנק הלוואה הנגזרת מסכום השמאות ואת היתרה עליה התחייבת בחוזה, עליך להשלים מההון העצמי שברשותך! במקרים בהם רוכשים דירה באחוזי מימון מקסימאליים מומלץ לבצע שמאות מוקדמת (טרם חתימה על חוזה רכישה) וכך להימנע מאי נעימויות בהמשך, במקרה זה העלות גבוהה יותר ( בין 750-2000 ₪) ותלויה בשווי הנכס.

ייפוי כוח נוטריוני מסמך זה מהווה ייפוי כוח המקנה לבנק הרשאה לבצע פעולות בנכס המקרקעין הנרכש. לפי החוק, ייפוי כוח מסוג זה, מחויב להיחתם בפני נוטריון, כדי שיהיה לו תוקף משפטי. הבנק ידרוש מכם ללכת לנוטריון ולחתום על ייפוי כוח לטובת הבנק, כיום ניתן לבצע זאת במהירות ובקלות בבנק כבר במועד החתימות וכך לחסוך בזמן. עלות הנוטריון 200 ₪ ומעלה, תלוי במספר הלווים.

רשם המשכונות – זהו גוף ממשלתי, הנמצא במשרד המשפטים ובו תצטרכו לבצע רישום למשכון הדירה לבנק. עלות רישום המשכון תלויה במספר השנים, בד"כ הלוואות המשכנתא נפרסות לטווח ארוך שנים ולכן עלות המשכון הנה 190 ₪ ואליה מתווספת אגרה על סך 32 ₪ סה"כ 222 ₪ אותם משלמים ישירות לרשם המשכונות.

הערת אזהרה – כאשר הנכס רשום בטאבו יש להנפיק מסמך שנקרא נסח טאבו. בנסח ניתן לראות מיהם בעלי הזכויות בנכס, ת.ז. שלהם, האם יש משכנתא על הנכס ואף האם קיימת הערה או עיקול על הנכס. מסמך זה חשוב בראש ובראשונה עבור הקונים על מנת לבצע בדיקה ראשונית לתקינות הרישום. כחלק מדרישות הבנק עליך לבצע רישום שלך כרוכש בהערת אזהרה בנסח הטאבו על מנת למנוע ביצוע כל פעולה סותרת וכן לבצע רישום הערת אזהרה לטובת הבנק, על מנת שלא תוכלו למכור ללא אישור הבנק.
אגרת רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים הנה 126 ₪, הערת אזהרה לטובת הבנק עלותה 154 ₪.
עלות הנפקת נסח מעודכן (לאחר ביצוע כל הפעולות הנדרשות) 72 ₪.

תצהיר על בעלות דירה יחידה או חליפית ­– עליכם להמציא לבנק בין היתר, תצהיר מאושר ע"י עו"ד שזו הדירה הראשונה שלכם. אם כבר יש לכם דירה בבעלותכם ואתם זקוקים לאחוזי מימון הגבוהים
מ- 50%, הבנק ידרוש שתחתמו על מסמך שבו אתם מתחייבים על מכירתה בתוך שנתיים.
רוב עו"ד מבצעים זאת ללא עלות נוספת.

ביטוחי משכנתא עלות נלוות נוספת למשכנתא הנה ביטוחי המשכנתא הלא הם ביטוח חיים וביטוח מבנה, הבנק דורש להסדיר את ביטוחי המשכנתא כחלק מהתנאים לשחרור הכספים. עלויות ביטוח חיים משתנה מלווה ללווה ונקבעת עפ"י פרמטרים שונים בניהם: גיל הלווים, מצבם הבריאותי, סכום המשכנתא, פריסת השנים של המשכנתא ועוד. עלות ביטוח המבנה נקבעת עפ"י ערך הכינון הקבוע בהערכת השמאי. במועד החתימות בבנק, תקבלו הצעה לעלויות הביטוח דרך הבנק אך המלצתי היא לבצע בנוסף סקר מחירים מול חברות ביטוח נוספות. בלחיצה כאן תוכלו להשאיר את פרטיכם ולקבל הצעות לביטוחי משכנתא!

אלו עיקר המשימות והעלויות הכרוכות בתיק המשכנתא, כמובן שישנם מסמכים נוספים שעליכם להמציא כחלק מרשימת המסמכים אך אלו אינם כרוכים בעלויות נוספות. יש לשים לב כי מרגע הנפקת האישור העקרוני, נשמרות הריביות למשך 12 יום בלבד ולכן מומלץ לנסות להזדרז עם השלמת המסמכים על מנת להספיק לחזור לבנק לפני שתוקף האישור העקרוני פג.

בהצלחה!

  קריןהמאמר נכתב על ידי קרין ארמל

קרין ארמל, יו”ר DNA משכנתאות, יזמית ופועלת למען עצמאות כלכלית.

עמוד הפייסבוק: DNA משכנתאות