הצצה לעולם הנדל"ן המסחרי

רוצה מקורות הכנסה חדשים? בוא לפגישת התאמה אישית חינם >>

מאת: ד"ר נחי פינקלשטיין

תחום הנדל"ן המסחרי בישראל מחולק לתחומי משנה: תעשיה, מסחר כולל חנויות, קניונים ומתחמי מכירה, תחנות דלק וחנויות נוחות, בתי אבות ודיור מוגן, בתי מלון ויחידות נופש כפריות, חניונים, אולמות וגני אירועים, משרדים וקרקעות.

בישראל קיימים כ-7.5 מיליון מ"ר של שטחי מסחר קמעונאי. כשליש מהם מצויים במרכזים מסחריים. עפ"י נתוני חברת המחקר צ'מנסקי, נכון לשנת 2009, קיימים בישראל כ-275 מרכזים מסחריים. 43% מסך השטח הכולל של מרכזים אלו הינו מסוג קניון, 36% מסוג פאואר סנטר ו-11% מסוג מרכזים שכונתיים.

החברות הגדולות במונחי שווי שוק בתחום הנדל"ן במשק הישראלי הן חברות הנדל"ן המניב, כאלה שעוסקות בהשכרת משרדים, שטחי מסחר ותעשיה בארץ ובחו"ל. דווקא וועדת טרכטנברג שהוקמה בעקבות המחאה בימים אלו מבליטה באופן עקיף סוגיה חשובה התורמת לרווחיותם של יזמים ובעלי שליטה בחברות הנ"ל. בחסותו של "חוק ההתייעלות הכלכלית" התאפשר להן להכיר בהכנסות חריגות וחד פעמיות כיוון שהעתודה לתשלום מס שמקורה בנכסים המניבים לכשיתממשו קטנה בגין ההפחתה העתידית במס החברות, והרווח החשבונאי הניתן לחלוקה גדל.

עיסוק בתחומי הנדל"ן המסחרי, דורש התמחות במרכיבים רבים מתחום החשבונאות: מימון, תזרימי מזומנים, הערכת שווי, יכולת ניתוח פרויקטים, תמחור ועוד. בתחום זה, נדרשת יכולת תפירת עסקאות תוך הבטחת מרווח מספק בין תשואת הנכס לעלויות המימון, מרווח כזה שיצדיק את הסיכון.

עסקאות בתחום הנדל"ן המסחרי נעשות לצורך הפקת רווחים משימוש עסקי בנכס המסחרי, או לצורך יצירת הכנסות משכירות (נדל"ן מניב), או לצורך השקעה – קרי רכישה – השבחה על ידי הרחבת זכויות הבניה – מכירה.

בשנים האחרונות ניכרת מגמה של רכישת נכס מסחרי ע"י גוף עסקי, שימוש בנכס בפעילות השוטפת של העסק למספר שנים, מכירה הנכס לחברת נדל"ן מניב והשכרתו מחדש מידית. (לדוג. עסקת ECI ). עסקאות אלו מתרחשות בדרך כלל על רקע של צורך תזרימי של חברה או מיצוי של מצב שוק. בעיתוי הנוכחי מדובר במיצוי של מצב השוק. שוק המשרדים נמצא בעלייה מאז המחצית השנייה של 2009, וזה מתבטא גם במחירים וגם בתפוסת משרדים. העלייה הזו ממריצה את סוג העסקאות הזה, שלמרות היותן עסקאות מורכבות, הן נוחות לקונה שמקבל שוכר עם תשואה ידועה מראש ולמוכר שהנכס מותאם לצרכיו. בדרך כלל מדובר בעסקאות שמניבות תשואה מצוינת של כ־7-8%, ואף כוללות לעיתים זכויות בנייה נוספות.

נכסים מסחריים משוערכים מדי שנה עפ"י תקן IFRS, לצורך רישומן בספרי העסק. שיטות הערכת השווי תלויות בסוג הנכס המשוערך. שיטת היוון ההכנסות ישימה בנכסים בהשכרה (נדל"ן מניב), אך איננה ישמה להערכת נכסים כגון תחנות דלק, בתי מלון ובתי אבות שם קיימים מודלים ייחודיים למטרה זו.

שוק הנדל"ן המסחרי נבדל משוק הנדל"ן למגורים בשיטות השיווק. בשיווק קניונים לדוגמא, מתמחות מספר מצומצם של חברות ישראליות אשר בקיאות בתמהיל העסקים המתאים לקניון על פי מיתוגו. כמו כן קיים צורך בחברות ניהול לנכסים מסחריים, חברות ניהול קניונים, חברות לניהול מתחמי מגורים המופעלים כנכס מניב, וחברות לניהול בתי מלון ובתי אבות. צרכים ניהוליים אלו הם המכתיבים את הצורך במומחיות פיננסית בשוק הנדל"ן המסחרי.

לסיכום, למרות – או בהתאם לגורם הסיכון הגבוה יחסית בעולם הנדל"ן המסחרי, מהוה תחום זה בישראל אפיק השקעה מועדף ביחס לאפיקי השקעה אחרים כגון דירות למגורים, אגרות חוב ממשלתיות, או פיקדונות בנקאיים המניבים תשואות מופחתות. הדבר נכון לעת הזו, ולפני המלצות וועדת טרכטנברג.

הכותב, הינו בעל חברת VAS , יזמות ופיתוח פלטפורמות לשיווק והשקעות. מתמחה בקבוצות רכישה.

רוצים לדעת יותר על נדל"ן מסחרי ויתרונותיו עבור משקיעים? להבין איך את/ה יכול/ה להיכנס לסוג השקעה שכזו?
הירשמו עוד היום לוובינר מיוחד בנושא, שיתקיים ביום ה' ה – 22.09.2011 ויועבר ע"י ד"ר נחי פינקלשטיין, כותב מאמר זה.